2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第八章考點：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律

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房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律

目前，我國各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)超過3萬家，其中從事房地產(chǎn)估價的機構(gòu)有3000多家，國家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)160多家。

雖然我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展較快，但從總體上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)仍然是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)育中的一個薄弱環(huán)節(jié)。

因此，要進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，除房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)管外，還要建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律機制，形成行業(yè)行政管理、從業(yè)人員自律、行業(yè)組織監(jiān)督相互配合的管理約束體制。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德(考點、熟悉)

法律和道德是兩個不同的范疇，在社會活動中，具體的行為往往需要法律和道德共同調(diào)節(jié)。法律調(diào)節(jié)是國家或政府通過強制力來規(guī)范具體的行為，而道德調(diào)節(jié)是一種自律行為，即以人們內(nèi)心的良知去支配自己的行為。

房地產(chǎn)中介屬服務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員除應(yīng)具備扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識，較全面的金融知識，通曉有關(guān)的法律、法規(guī)外，對其職業(yè)道德要求也很高。如在美國，經(jīng)紀(jì)人如違反職業(yè)道德，問題嚴(yán)重的將被暫?；虻蹁N執(zhí)照;經(jīng)紀(jì)人只要有一次因違反職業(yè)道德而被暫?；虻蹁N執(zhí)照的行為，就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告刊物上，從此就不可能再從事這一職業(yè)，沒有機構(gòu)會雇傭他，也不會再有人委托他從事中介服務(wù)。這種嚴(yán)格的職業(yè)道德規(guī)范要求從業(yè)者必須加強自律，確保了整個行業(yè)的健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)尚處在發(fā)育階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員更要從維護行業(yè)發(fā)展、維護行業(yè)信譽、維護自身利益的角度出發(fā)，在加強業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，樹立現(xiàn)代市場營銷觀念的同時，不斷提高個人職業(yè)道德修養(yǎng)，做到遵紀(jì)守法、誠實待客、嚴(yán)格守信、愛崗敬業(yè)，自覺維護職業(yè)形象，促進房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)組織(考點、掌握)

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，行業(yè)學(xué)(協(xié))會在行業(yè)自律管理方面將發(fā)揮越來越重要的作用。行業(yè)學(xué)(協(xié))會是自愿組成、行業(yè)自律、自我管理的社團組織。它的主要職責(zé)是實施行業(yè)自律監(jiān)督，為行業(yè)服務(wù)，為會員服務(wù)的同時擔(dān)當(dāng)政府與行業(yè)間的橋梁紐帶，反映行業(yè)訴求，并協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)查，為政府制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、政策法規(guī)等提供建議。

行業(yè)學(xué)(協(xié))會主要是通過制定行規(guī)行約，監(jiān)督行規(guī)行約的執(zhí)行，進行行業(yè)自律性服務(wù)管理，維護行業(yè)內(nèi)部的公平競爭，規(guī)范行業(yè)行為，促進行業(yè)地位的提高，樹立良好的行業(yè)形象。

1994年8月，經(jīng)民政部注冊登記，我國組建了全國性的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律組織——中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。它是隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國性社會團體。2004年7月12日，經(jīng)原建設(shè)部同意，民政部批準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會更名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(英文名稱為China Institute Of Real Estate Appraisers and Agents，英文縮寫為CIREA)

目前，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會單位會員、個人會員規(guī)模不斷擴大。學(xué)會下設(shè)5個專業(yè)委員會，分別為：考試注冊專業(yè)委員會、教育培訓(xùn)專業(yè)委員會、學(xué)術(shù)專業(yè)委員會、國際交流專業(yè)委員會、標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)委員會，并創(chuàng)辦了《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)》雜志，開設(shè)了中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)站(www.cirea.org.cn)和中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站(www.agents.org.cn)。

凡從事房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的組織和個人，承認(rèn)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會章程，遵守其有關(guān)規(guī)定的，可申請加入中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)管理辦法》明確要求房地產(chǎn)估價行業(yè)組織應(yīng)加強對房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師的管理，鼓勵房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師加入房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的最高權(quán)力機構(gòu)是全國會員代表大會。在全國會員代表大會閉會期間，理事會為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的主要職責(zé)包括：開展房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論和方法的研究，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作，協(xié)助政府有關(guān)主管部門進行房地產(chǎn)估價師考試、注冊工作，組織房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)培訓(xùn)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育，制訂房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范，開展國際學(xué)術(shù)交流等。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會在建立房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，建立和完善行業(yè)自律機制方面做了大量的工作。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會主要通過以下工作開展行業(yè)自律管理：

(1)開展行業(yè)自律情況的調(diào)研工作，為政府制定有關(guān)政策提供意見和建議;

(2)建立行業(yè)內(nèi)部的自律規(guī)則，制止低價競爭和價格壟斷行為，維護行業(yè)內(nèi)部公平競爭;

(3)制定行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實施房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育工作;

(4)參與房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的制定工作;

(5)擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)評價標(biāo)準(zhǔn)，并組織實施評價工作等。

目前，全國有20多個省、市也相繼成立了本地區(qū)的房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，如北京、上海、天津、重慶、廣東、浙江、江蘇、海南、內(nèi)蒙古、黑龍江、山西等省、自治區(qū)、直轄市及廣州、武漢、鄭州、深圳、蘇州、大連、成都、福州、廈門、常州等城市成立了房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)(協(xié))會或聯(lián)合會等地方性行業(yè)組織。這些地方性行業(yè)組織與中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會密切配合，在從業(yè)人員道德教育、實施行業(yè)自律方面都發(fā)揮了較大作用，促進了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

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三、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)規(guī)范(考點、掌握)

(一)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和房地產(chǎn)估價若干指導(dǎo)意見

1999年，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會等單位受原建設(shè)部委托，通過深入的調(diào)查研究和認(rèn)真的分析，編制了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(CB/T50291—1999)，并于1999年6月1日起施行?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》對房地產(chǎn)估價術(shù)語、估價原則、估價程序、估價方法、估價結(jié)果和估價報告等做出了明確要求，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)估價行為，促進了房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。

在此基礎(chǔ)上，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會針對房地產(chǎn)抵押估價的特點，制定了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等指導(dǎo)意見?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》要求估價報告對優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素進行重點分析，明確了房地產(chǎn)抵押價值與房地產(chǎn)市場價值的關(guān)系，規(guī)范了房地產(chǎn)抵押估價委托收費，對房地產(chǎn)抵押估價、法定優(yōu)先受償款等名詞給出了規(guī)范的定義，強調(diào)了估價師的職責(zé)及編寫抵押估價報告的要求。指導(dǎo)意見的出臺使房地產(chǎn)估價法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范體系更加趨于完善，規(guī)范了房地產(chǎn)抵押估價行為，維護了相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(二)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》

2006年10月，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律工作邁出了堅實的一步。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進行自律管理的重要依據(jù)，是指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的基本準(zhǔn)則。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的基本術(shù)語、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承攬、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的使用、房源客源信息的發(fā)布、傭金的收取等都做出了明確規(guī)定。

針對在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，一方面，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中信息不對稱的特點，采取不平等格式合同條款(霸王條款)損害客戶的利益;另一方面，公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)熟悉程度不夠，不易弄清合同中的約定是否損害了其合法權(quán)益的問題，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會從規(guī)范行業(yè)發(fā)展、推動社會認(rèn)知的角度出發(fā)，推出了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》。

為使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系更加明晰，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》針對房屋買賣和房屋租賃與達成交易之前進行的委托事項分別制定了《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》、《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》等六個合同。

《房屋出售委托協(xié)議》由房屋出售人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂;《房屋出租委托協(xié)議》由房屋出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂;《房屋承購委托協(xié)議》由房屋承購人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂;《房屋承租委托協(xié)議》由房屋承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂;而《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》則分別由買賣雙方或租賃雙方與其委托的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂。同時，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中信息不對稱造成的提供虛假信息等行為，《房屋出售委托協(xié)議》和《房屋出租委托協(xié)議》都附帶了《標(biāo)的房屋信息》。

《標(biāo)的房屋信息》針對委托出售或出租的房屋的具體情況，如房屋的權(quán)益信息、區(qū)位信息和實物信息等要求委托人和受托人共同如實填寫，確保房屋信息的真實性。《房屋承購委托協(xié)議》和《房屋承租委托協(xié)議》都附帶了《房屋需求信息》，在要求委托人提供真實的求購或求租意向的同時，也對受托人的職業(yè)能力提出了一定的要求。

為加強監(jiān)督，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要在經(jīng)營場所內(nèi)的醒目位置明示中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會員證書、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》。要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都要嚴(yán)格遵守、自覺執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，使用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，自覺接受監(jiān)督。委托人選用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得拒絕。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》的發(fā)布和實施對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益 ，維護房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。