2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章考點(diǎn):地租理論及測(cè)算
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地租理論及測(cè)算
1.地租的含義(熟悉)
狹義,指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。
廣義,指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬?;蛘哒f是土地生產(chǎn)要素的報(bào)酬。
2.地租現(xiàn)象(了解)
農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值是按照最劣等地的平均成產(chǎn)成本、最遠(yuǎn)區(qū)位的運(yùn)輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農(nóng)地,其平均生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本都低于最劣等地,成本的差價(jià),就形成了級(jí)差地租 。
3.地租理論的簡(jiǎn)要回顧(了解)
(1)威廉·配第 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本
(2)理查德·坎蒂隆 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)
(3)亞當(dāng)·斯密 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)普通利潤(rùn)
(4)詹姆斯·安德森 地租是對(duì)耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報(bào)酬,它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系,他與斯密的見解相同,主張不是地租決定產(chǎn)品的價(jià)格,而是產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。
(5)大衛(wèi)·李嘉圖 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)平均利潤(rùn)
(6)馬爾薩斯 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-所使用的資本×-般農(nóng)業(yè)資本利潤(rùn)率
(7)約翰·馮·杜能 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)-投資的利息
(8)馬克思地租=產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-產(chǎn)品生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)-資本利息
(9)其他
4.地租的測(cè)算(熟悉)
(1)計(jì)算公式:地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。
說明:
公式中的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息,如過去購置土地的費(fèi)用,而是土地以外的其他投入資本的利息。
(2)土地是在最佳用途下利用的——競(jìng)標(biāo)地租理論 。
(3)土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級(jí)差地租Ⅱ 理論,同一地塊上連續(xù)追加投資,邊際投資效率遞減。
(4)銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除。
(5)土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q,每個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格為P,則市場(chǎng)價(jià)格=PQ。
實(shí)際測(cè)算地租的具體方法4種:
——從房租中分離出地租
地租=房租-房屋折舊費(fèi)-維修費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-保險(xiǎn)費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃費(fèi)用-租賃稅費(fèi)-利潤(rùn)。
——由地價(jià)求出地租,地租=地價(jià)×資本化率 。
——采用比較法求出地租。
——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。
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