2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義:第五章第一節(jié)
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房地產(chǎn)交易管理概述
一、房地產(chǎn)交易管理的概念和原則(考點(diǎn)、熟悉)
房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段,對房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。
1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為,應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用 等原則。
【例題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,下列不屬于房地產(chǎn)交易行為的是( )。
A.轉(zhuǎn)讓
B.自住
C.抵押
D.租賃
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。參見教材P102。
二、房地產(chǎn)交易的基本制度(考點(diǎn)、掌握)
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度,即房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度 。
(一)房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。”
2001年8月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第96號,以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報(bào)成交價(jià)格”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的,以評估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) ”。
【例題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報(bào)成交價(jià)格。
A.15
B.30
C.60
D.90
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報(bào)成交價(jià)格。參見教材P102。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格,由國家對成交價(jià)格實(shí)施登記審驗(yàn)后,才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),取得確定的法律效力。房地產(chǎn)管理部門在接到價(jià)格申報(bào)后,如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場正常價(jià)格,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方,并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格,但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的評估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后,方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù),核發(fā)權(quán)屬證書。
如果交易雙方對房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的評估價(jià)格有異議,可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價(jià)格仍有異議,可以按照法律程序,向人民法院提起訴訟。通過對房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理,既能防止房地產(chǎn)價(jià)格不大起大落,又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào),保證國家的稅費(fèi)不流失。
【例題】我國的房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度,要求房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)向( )如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。
A.縣級人民政府
B.縣級以上國土資源管理部門
C.縣級以上人民政府規(guī)定的部門
D.縣級稅務(wù)征管部門
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定,國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。參見教材P102。
(二)房地產(chǎn)價(jià)格評估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開 的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”
【例題】在我國,房地產(chǎn)價(jià)格評估制度是根據(jù)( )確立的一項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度。
A.法律
B.行政法規(guī)
C.部門規(guī)章
D.政府規(guī)范性文件
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”。參見教材P103。
(三)房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。”
“房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證,取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》,并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員,不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”
【例題】《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)基本制度有( )等。
A.國有土地有償有限期使用制度
B.房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度
C.房地產(chǎn)價(jià)格評估制度
D.住房公積金制度
E.房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度
『正確答案』BCE
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度,即房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。參見教材P102。
三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)(了解)
房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu),包括國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即原建設(shè)部,省級建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局,各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所(房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)交易中心等)。
房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)主要職責(zé)是:
(1)執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī),并制定具體實(shí)施辦法;
(2)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,查處違法行為,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;
(3)辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);
(4)協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款;
(5)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議,交流信息,展示行情等各種服務(wù);
(6)發(fā)布市場交易信息,為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。
【例題】房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是( )。
A.開展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督
B.辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)
C.協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)
D.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議,交流信息,展示行情等各種服務(wù)
E.為建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系、為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格
『正確答案』BCDE
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。“開展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)。參見教材P104。
四、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)(熟悉)
房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)包括非住宅交易手續(xù)費(fèi)與住宅交易手續(xù)費(fèi)。住房交易手續(xù)費(fèi)包括住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和住房租賃手續(xù)費(fèi)。
《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知》規(guī)定了住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和住房租賃手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)按照住房建筑面積收取,標(biāo)準(zhǔn)為:新建商品房每平方米3元,存量住房每平方米6元。
新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān),經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收;存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%;住房租賃手續(xù)費(fèi)按套收取,每套100元,由出租人承擔(dān)。
【2014年真題】新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由( )承擔(dān)。
A.轉(zhuǎn)讓方
B.銷售代理人
C.受讓方
D.轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)。新建商品房的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。參見教材P104。
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