2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第四章第四節(jié)

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第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

第四節(jié) 制度政策因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。

一、房地產(chǎn)制度政策(熟悉)

包括：房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度、價(jià)格政策。

改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì)化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場供求的影響。

(1)房地產(chǎn)所有制：

土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣;

房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，可以買賣。

土地沒有所有權(quán)價(jià)格，土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。

土地使用權(quán)一般是有使用期限的，一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高;反之，就會(huì)越低。

國有建設(shè)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)，土地供應(yīng)政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

(2)價(jià)格政策

價(jià)格政策是政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等。

①高價(jià)格政策(放任不管)，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。“經(jīng)營城市”

②低價(jià)格政策(抑制政策)，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。“價(jià)格管制”“租金管制”

(高與低，不是指絕對(duì)價(jià)格，而是指價(jià)格趨勢。)

政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。

抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：

①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;

②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤率來定價(jià);(如經(jīng)濟(jì)適用房)

③制定最高限價(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格;——限價(jià)商品房

④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

【例題】低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)制度政策。低價(jià)格政策，只是價(jià)格趨勢的政策，會(huì)使得價(jià)格走低。并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低。參見教材P138。

二、金融制度政策(掌握)

采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

緊縮信貸(包括：減少開發(fā)貸款、提高首付比例、提高貸款利率)，降低房地產(chǎn)價(jià)格。

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房價(jià)格上漲。

提高最低首付款比例，上調(diào)購房貸款利率，會(huì)降低購房支付能力、提高購房門檻，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使商品房價(jià)格下降;反之，會(huì)使商品房價(jià)格上漲。

【例題】下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　)。

A.上調(diào)住房抵押貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應(yīng)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是金融制度政策。A上調(diào)貸款利率，增加購買成本負(fù)擔(dān)，減少購買，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降;開征持有環(huán)節(jié)稅，對(duì)擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導(dǎo)致價(jià)格下降;D增加供給，降低價(jià)格。參見教材P138。

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三、稅收制度政策(掌握)——稅收工具

新開征、暫停征收、恢復(fù)或者取消征收某個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種(以下簡稱房地產(chǎn)稅收)，提高或者降低稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其征收范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度和速度是不盡相同的。

分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅收可分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。

【例題】稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂于降價(jià)促銷，導(dǎo)致價(jià)格下降。參見教材P140。

類似的題目，運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)原理進(jìn)行推導(dǎo)，得出結(jié)論。(不必機(jī)械死記硬背)

【例題】下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升的是(　)。

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可能導(dǎo)致價(jià)格下降;B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;D提高購房者貸款利率，將抑制需求，導(dǎo)致價(jià)格下跌。C降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。參見教材P139～140。

【例題】下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是(　)。

A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。C在買方市場下，增加賣方的稅收通常不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。參見教材P139～140。

四、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃(考點(diǎn)會(huì)放在相關(guān)知識(shí)中的規(guī)劃知識(shí)部分)(熟悉)

政府的規(guī)劃和計(jì)劃的編制、調(diào)整和修訂，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有較大的影響。

(一)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃——政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響

國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是國家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。它按行政層級(jí)，分為國家級(jí)規(guī)劃、省(區(qū)、市)級(jí)規(guī)劃、市縣級(jí)規(guī)劃;按對(duì)象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。

(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃——統(tǒng)籌安排空間布局

①總體規(guī)劃

②控制性詳細(xì)規(guī)劃——是政府做出項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)

③修建性詳細(xì)規(guī)劃——對(duì)地塊具體的安排和設(shè)計(jì)

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲。

(三)土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃——直接影響供給

土地利用總體規(guī)劃：一是建設(shè)用地總量，其中包括建設(shè)占用耕地的數(shù)量;二是耕地保有量。

土地利用年度計(jì)劃：對(duì)土地利用進(jìn)行的年度調(diào)節(jié)。

土地供應(yīng)計(jì)劃：在劃撥或出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)使用的指標(biāo)。

(四)住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

包括住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。

保障房對(duì)商品住房價(jià)格有個(gè)修正作用：住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。

五、有關(guān)特殊政策

國家的發(fā)展戰(zhàn)略，設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)區(qū)等。

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