2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(11)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(11)

1、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是(　)。

A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化

B、國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策

C、國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

D、對可比實例進(jìn)行了裝修改造

2、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取了可比實例成交價格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實例在2013年10月末的價格為(　)元/m2。

A、6080.60

B、6141.81

C、6151.81

D、6223.22

3、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元=6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為(　)元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元=6.67元人民幣。

A、6376

B、6408

C、6519

D、6552

4、評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價格為13500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場狀況調(diào)整后可比實例的比較價格為(　)元/平方米。

A、16171.27

B、15742.17

C、15776.47

D、16333.38

5、某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為100)，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為(　)元/m2。

A、5110.51

B、5307.26

C、5548.37

D、5638.13

6、某房地產(chǎn)在2017年7月的價格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2017年11月的價格為(　) 元/m2。

A、20000.00

B、23902.77

C、24701.84

D、28170.23

7、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括(　)。

A、區(qū)位狀況調(diào)整

B、實物狀況調(diào)整

C、權(quán)益狀況調(diào)整

D、收益狀況調(diào)整

8、在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A、0.95

B、0.99

C、1.01

D、1.05

9、運(yùn)用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A、100/101

B、100/100

C、100/99

D、100/98

10、對4個可比實例的成交價格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個比較價值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡單算術(shù)平均數(shù)計算綜合比較價值為(　)元/m2。

A、8230.5

B、8112.5

C、8080,0

D、8075.0

單選題

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。選項D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實例的成交日期與價值時點(diǎn)不同，市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，需要對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，消除成交日期的市場狀況與價值時點(diǎn)的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點(diǎn)的價格。參見教材P194。

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該可比實例在2013年10月末的價格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。參見教材P195。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價格=1000×(1-0.5%)8×6.67=6408(元/m2)。參見教材P195。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(價值時點(diǎn))，共4個月，月平均上漲2%。13500×(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.17(元/m2)。參見教材P195。

5、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×價值時點(diǎn)時的價格指數(shù)=可比實例在價值時點(diǎn)時的價格=6500×(100.04/100)×(99.86/100)×(98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)=5110.51(元/m2)。參見教材P197。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點(diǎn)的環(huán)比價格指數(shù)=可比實例在價值時點(diǎn)的價格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。參見教材P197。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。參見教材P198。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/102=0.95。參見教材P201。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)(100)來確定，可比實例成交日期與價值時點(diǎn)相差一年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實例在自身狀況下的價值×1/(1+1%)=可比實例在估價對象狀況下的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項A正確。參見教材P202。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是計算最終的比較價值。最終比較價格為(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5(元/m2)。參見教材P205～206。

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