2020年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)(7)

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判斷題

1、成本法是先分別求取估價對象價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。(　)

2、成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。(　)

3、成本法不適宜評估過于老舊的房地產(chǎn)價格。(　)

4、在運(yùn)用成本法估價時，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。(　)

5、管理費(fèi)用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。(　)

6、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。(　)

7、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。(　)

8、把舊的房地產(chǎn)作為一個整體，采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。(　)

9、建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在。(　)

10、由于環(huán)境污染引起的折舊屬于功能折舊。(　)

參考答案

1、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是成本法概述。成本法是先分別求取估價對象價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。參見教材P284。

2、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是成本法概述。成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建成本”的來源方式。參見教材P285。

3、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是成本法概述。成本法估價比較費(fèi)時費(fèi)力，因為測算估價對象尤其是建筑物較老舊的房地產(chǎn)的重新購建成本和折舊，難度都較大。如果建筑物過于破舊，基本上沒有了使用價值，通常就不宜采用成本法估價。參見教材P286。

4、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。參見教材P287。

5、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。管理費(fèi)用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。參見教材P293～294。

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。參見教材P294。

7、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。不包括由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。參見教材P297。

8、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是成本法的基本公式。把舊的房地產(chǎn)作為一個整體，采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。參見教材P299。

9、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。參見教材P311。

10、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。由于環(huán)境污染引起的折舊屬于外部折舊。參見教材P312。

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