2020年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)(9)

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判斷題

1、將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為，對投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是不同的。(　)

2、資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值是更多的。(　)

3、資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點(diǎn)的價值之差，用絕對量來反映為“利率”，用相對量來反映為“利息”。(　)

4、比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價格高低時，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較時不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格，然后再進(jìn)行比較。(　)

5、地租用現(xiàn)代的收益法來解釋，即為土地的凈收益。(　)

6、運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費(fèi)用有所不同，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。(　)

7、出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。(　)

8、房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。(　)

9、收益法估價中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式時，按照估價對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。(　)

10、“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。(　)

答案部分見下一頁

1、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據(jù)。將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為，對投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。參見教材P216～217。

2、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。參見教材P217。

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點(diǎn)的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。參見教材P217～218。

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價格高低時，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較時不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格，然后再進(jìn)行比較。參見教材P225。

5、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是地租理論及地租的測算。地租用現(xiàn)代的收益法來解釋，即為土地的凈收益。參見教材P240。

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。參見教材P253。

7、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。前半部分是對的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是：其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。參見教材P254。

8、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。如果選取較高的報酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報酬率或資本化率。理解：因為存在無形收益，所以投資者要求的報酬率可以略低。參見教材P257。

9、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。收益法測算時應(yīng)采用客觀數(shù)據(jù)而不是估價對象的主觀或個別數(shù)據(jù)。參見教材P257。

10、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是凈收益流模式的確定。“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”：是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。參見教材P260。

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