2020年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)(10)

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1、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高。(　)

2、在估價中存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。(　)

3、市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。(　)

4、資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。(　)

5、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。(　)

6、當(dāng)估價對象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時，則使用潛在毛收益乘數(shù)比使用有效毛收益乘數(shù)更加合適。(　)

7、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。(　)

8、在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本化率。(　)

9、在運(yùn)用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價，則選取的資本化率較小;如果選擇報酬資本化法估價，則選取的報酬率較大。(　)

10、自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。(　)

答案部分見下一頁

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1、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是報酬率的實(shí)質(zhì)。收益能力相同的條件下，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。參見教材P262。

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是報酬率的實(shí)質(zhì)。不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同收益類型，如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，基于合同租金的收益和基于市場租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在實(shí)際估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。參見教材P263。

3、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是市場提取法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見教材P265。

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。參見教材P267。

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。參見教材P268。

6、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。當(dāng)估價對象與可比實(shí)例的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。參見教材P268。

7、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。參見教材P269。

8、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。在凈收益每年不變，但收益期為有限年的情況下，資本化率和報酬率的關(guān)系為：R=Y(1+Y)n/(1+Y)n-1。參見教材P270。

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是直接資本化法語報酬資本化法的比較。直接資本化法中，資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大時，資本化率是選擇較小的。用報酬資本化法時，報酬率不受影響。參見教材P271。

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是剩余技術(shù)。自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。參見教材P278。

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