2020房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選題（一）

(一)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，對市中心某大廈地下一、二層進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價值評估，目的是為委托人辦理續(xù)期貸款提供價值參考依據(jù)。該大廈地下一層為各類獨立餐飲店面，目前處于滿租狀態(tài)，租期一般為三年，部分早期進(jìn)駐的店面租金水平低于同層其他類似店面15%左右，這部分店面剩余租期基本都在半年以內(nèi)，地下一層其他店面租金與市場水平接近。地下二層為車位，均可獨立出售，目前業(yè)主對外出租。

1.采用比較法測算地下一層房地產(chǎn)價值時，若選擇該大廈首層作為可比實例，則必須進(jìn)行(　)。

A.交易情況修正

B.市場狀況調(diào)整

C.實物狀況調(diào)整

D.區(qū)位狀況調(diào)整

『正確答案』D

『答案解析』商業(yè)地產(chǎn)價格對樓層因素很敏感，對于大廈地下一層來說，樓層是區(qū)位因素。區(qū)位狀況調(diào)整主要有位置(包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、樓層、朝向)、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等影響。對地下一層估價選首層作為可比實例，樓層不同，必須進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整。

2.采用收益法測算地下一層租金收益時，正確的做法是(　)。

A.應(yīng)充分考慮各店面租約租金的限制

B.只需考慮低租金店面剩余租期內(nèi)租約租金的限制

C.若低租金的優(yōu)惠條件不可延續(xù)，則不需考慮租約租金的限制

D.不考慮各店面租約租金的限制，以目前市場租金水平為準(zhǔn)

『正確答案』C

『答案解析』最符合題意答案為C，合同租金低于市場租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價值，在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場租金，但要先分析原租約租金是否合理、是否與正?？陀^市場租金偏差過大，如果偏差過大則雙方均可能毀約，對這種租約租金不能直接使用，要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?？傊褪遣捎玫淖饧s租金與市場租金偏差不會太大。由于低租金店面剩余租期僅半年，如沒有延續(xù)條款，則可以直接按市場租金考慮。

3.采用比較法評估地下二層車位價值時，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容可不包括(　)。

A.土地使用期限

B.規(guī)劃條件

C.租約限制

D.原抵押權(quán)的優(yōu)先受償款

『正確答案』D

『答案解析』權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P199。

主要考點：

1.比較法的區(qū)位修正、權(quán)益修正包括的內(nèi)容;

2.收益法的合同租金的限制。

(二)某市規(guī)定自2013年4月1日起對二手房交易中的個人所得稅由原來按照交易總額的1%計征，調(diào)整為按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，張某于2013年4月15日出售了其擁有的一套住房，稅務(wù)部門認(rèn)為其申報的成交價格較正常市場價格明顯偏低。房屋登記資料顯示該套住房為張某于2009年8月27購得。為合理確定張某應(yīng)繳納的個人所得稅額，稅務(wù)部門委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套住房的市場價值。

4.根據(jù)估價目的，本估價項目的價值時點應(yīng)當(dāng)是(　)。

A.2009年8月27日

B.2013年4月1日

C.2013年4月15日

D.2009年8月27日和2013年4月15日

『正確答案』D

『答案解析』評估“轉(zhuǎn)讓所得”就要評估出張某原購房時市場價格和現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓時的市場價格之差，因此價值時點有兩個。

5.注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在估價報告的(　)內(nèi)容中對該稅收政策調(diào)整進(jìn)行闡述。

A.估價假設(shè)與限制條件

B.市場背景描述與分析

C.風(fēng)險提示說明

D.估價測算過程

『正確答案』B

『答案解析』稅收政策調(diào)整是明確發(fā)生事實，不能放在估價假設(shè)與限制條件中，征稅目的估價不用風(fēng)險提示，應(yīng)放在市場背景描述與分析中。見案例教材20頁倒數(shù)第二行。

6.關(guān)于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生的影響分析，不恰當(dāng)?shù)氖?　)。

A.將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機性需求

B.部分剛性需求購房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場

C.二手房市場交易量增加，房價上漲勢頭將趨緩

D.將在一定程度上催熱該市房地產(chǎn)租賃市場

『正確答案』C

『答案解析』此項稅收政策調(diào)整目的是提高存量房轉(zhuǎn)讓成本，對轉(zhuǎn)讓方提高稅賦，客觀上也會抑制需求，因此選項A、B、D并行不悖，但選項C與其他三項相悖。

主要考點：估價基本事項

價值時點的確定、市場背景描述與分析內(nèi)容、稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響。

(三)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬平方米、容積率為2.5的住宅用地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地后分三期進(jìn)行滾動開發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。注冊房地產(chǎn)估價師擬選用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法進(jìn)行估價。

7.采用動態(tài)分析法進(jìn)行估價時，正確的是(　)。

A.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

B.對宗地整體估價，將各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

D.對三期分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點后加總

『正確答案』C

『答案解析』動態(tài)分析法是要將未來凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到價值時點(在本題中是取得土地的時點)的，選項D錯在不同時點的價格不能直接相加。

8.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)當(dāng)采取(　)。

A.價值時點的住宅市場價格

B.三期開發(fā)完成后的住宅市場價格，折現(xiàn)至價值時點

C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點

D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點

『正確答案』D

『答案解析』動態(tài)分析法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是在價值時點之后未來某時點下開發(fā)完成后狀況下的價值，不是價值時點的價值，因此選項A不對，選項B、C、D中最合適的是D。

9.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)當(dāng)包括(　)。

A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

B.銷售費用、銷售稅費和投資利息

C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費

D.銷售費用、銷售稅費和企業(yè)所得稅

『正確答案』C

『答案解析』動態(tài)分析法中是不能出現(xiàn)開發(fā)利潤和投資利息的，另外，企業(yè)所得稅也不會出現(xiàn)。

10.關(guān)于該估價項目的說法，正確的是(　)。

A.測算投資利息時應(yīng)當(dāng)采用價值時點的利率

B.評估單價應(yīng)當(dāng)?shù)扔趦r值時點類似地塊的平均交易單價

C.動態(tài)分析法測算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測算結(jié)果

D.折現(xiàn)率可以根據(jù)委托人的目標(biāo)要求來設(shè)定

『正確答案』D

『答案解析』這是投資價值評估，選項C說法沒有依據(jù)。A動態(tài)分析法不計算利息。B是市場價值，本題是測算投資價值。

主要考點：

分期開發(fā)的估價技術(shù)路線。

假設(shè)開發(fā)法中動態(tài)分析法，開發(fā)完成價值的計算和應(yīng)扣除項目的確定、估價參數(shù)的選擇、結(jié)果的確定。

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