2020房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材考點:土地所有制
土地所有制:
《土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”
(一)國有土地
全民所有制的土地被稱為國家所有土地,簡稱國有土地,其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使?!锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定:“全民所有,即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。《憲法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定,城市的土地屬于國家所有?!锻恋毓芾矸ā返诎藯l更明確規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。”這里所說的城市是指國家設(shè)立市建制的城市,不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義?!吨袊鞘薪y(tǒng)計年鑒》等使用的市區(qū)一詞,指的是城市行政區(qū)劃內(nèi)除市轄縣以外的區(qū)域,包括城區(qū)和郊區(qū)。建制鎮(zhèn)既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇,也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。關(guān)于鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題,1982年11月26日第五屆全國人民代表大會第五次會議《關(guān)于中華人民共和國憲法修改草案的報告》指出:“草案第十條中原來是把鎮(zhèn)的土地和農(nóng)村、城市郊區(qū)一律看待的。全民討論中有人指出,全國各地情況不同,有些地方鎮(zhèn)的建制較大,今后還要發(fā)展,實際上是小城市。因此刪去了有關(guān)鎮(zhèn)的規(guī)定。鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題,可以根據(jù)實際情況分別處理。”
1998年12月27日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國務(wù)院令第256號,以下簡稱《土地管理法實施條例》)第二條進一步明確了國有土地的范嗣,其規(guī)定如下:①城市市區(qū)的土地;②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;③國家依法征收的土地;④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地;⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
《憲法》第十條規(guī)定:“任何組織或者個人不得侵占,買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”在現(xiàn)階段,按照國家有關(guān)規(guī)定,取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有:①通過行政劃撥方式取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后,建設(shè)用地使用權(quán)人享有土地占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。但不得改變土地用途,如需要改變的,應(yīng)當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當事人應(yīng)當采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當事人約定.但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。同樣,建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
(二)集體土地
勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式,該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地,簡稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列3種:①村農(nóng)民集體;②村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體;③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。《土地管理法》第十條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體組織經(jīng)營、管理。”
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有,即除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有?!稇椃ā返谑畻l規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除南法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”第九條規(guī)定:“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,都屬于國家所有,即全民所有;南法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”
黨的十八屆三中全會提出加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等人市、同權(quán)同價。同時,改革農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點,慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓。
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