2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》鞏固題(18）

閱讀理解

1、某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。

<1> 、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<2> 、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<3> 、2016年3月需對臨道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距價值時點不應(yīng)超過(　)。

A、6個月

B、9個月

C、1年

D、2年

2、某商業(yè)房地產(chǎn)建筑面積為2500m2，于2014年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2015年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。

<1> 、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

A、按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

B、按建筑物耐用年限計算

C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D、按建筑物已使用年限計算

<2> 、采用收益法估價時，下述觀點錯誤的是(　)。

A、收益年限應(yīng)按價值時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算

B、價值時點應(yīng)設(shè)定為2016年3月1日

C、凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D、應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

3、某夫妻有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該套房改房的價格進(jìn)行估價，經(jīng)估價師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2020年年底到期。

<1> 、房地產(chǎn)估價師在評估時應(yīng)(　)。

A、對于租賃不予考慮

B、評估無租約限制價格

C、評估承租人權(quán)益價格

D、評估出租人權(quán)益價格

<2> 、對該房改房進(jìn)行估價時，表述不正確的是(　)。

A、利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格

B、利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象含土地出讓金下的房屋重新購建價格

C、利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或土地收益

D、該房地產(chǎn)估價時，需要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題

<3> 、對該房改房進(jìn)行估價時，最常用的估價方法是(　)。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、假設(shè)開發(fā)法

<4> 、該評估所得的估價結(jié)果是(　)。

A、買方出價

B、現(xiàn)狀價值

C、投資價值

D、市場價值

4、某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年。

<1> 、該舊廠房最適宜選用的估價方法是(　)。

A、成本法

B、比較法

C、收益法

D、假設(shè)開發(fā)法

<2> 、利用動態(tài)分析法測算該舊廠房的正常購買總價，應(yīng)扣除的項目包括(　)。

A、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費

B、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費

C、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費、補(bǔ)交的出讓金

D、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費、銷售利潤

<3> 、若一年后企業(yè)擬以該房地產(chǎn)申請抵押貸款，作為估價的注冊房地產(chǎn)估價師，應(yīng)按(　)用途進(jìn)行估價。

A、工業(yè)

B、商業(yè)

C、合法原則按工業(yè)用途，最高最佳原則按商業(yè)

D、由當(dāng)事人協(xié)商確定

5、甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

名稱建筑面積(m2)建筑基底面積(m2)房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置單價(元/m2)建筑物成新率

店面10001000磚混80090%

倉庫20002000磚木50085%

住宅15001500磚混65090%

<1> 、如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費的是(　)。

A、耕地占用稅

B、征地管理費

C、耕地開墾費

D、新增建設(shè)用地有償使用費

<2> 、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅昝鎽?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為(　)。

A、22.22%

B、33.61%

C、36.55%

D、37.80%

<3> 、如果因市政建設(shè)需要征收該沿街店面，下列關(guān)于征收估價的表述中，正確的是(　)。

A、店面內(nèi)的裝修裝飾補(bǔ)償金額由房屋征收實施單位和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定

B、因征收估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價

C、評估結(jié)果與房屋征收實施單位和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

D、甲公司可自行委托估價機(jī)構(gòu)評估店面價值

6、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。

<1> 、在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為(　)。

A、沒有租賃條件下的正常市場價格

B、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值

D、張某與王某實際達(dá)成的帶租約交易的成交價格

<2> 、在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為(　)。

A、剩余3年租期的月租金為200元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

B、剩余3年租期的月租金為180元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C、該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D、剩余3年租期的正常市場租金與180元/ m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和

<3> 、如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/ m2。建筑面積為500 m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為(　)。

A、20%的首付款加上該首付款2年的利息

B、20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值

C、該店面無債務(wù)條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點的現(xiàn)值之和

D、2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和

7、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后乙公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。

<1> 、到此為止，正常情況下，甲公司的實際花費為(　)元。

A、小于1000萬

B、等于1000萬

C、等于1100萬

D、大于1100萬

<2> 、該工業(yè)廠房估價優(yōu)選的方法是(　)。

A、收益法

B、比較法

C、成本法

D、假設(shè)開發(fā)法

<3> 、2014年6月，甲公司欲出售此房地產(chǎn)，假設(shè)到2014年6月，該類工業(yè)用地地價已增值10%，則在正常市場條件下，此時房地產(chǎn)售價最可能取值為(　)。

A、1060萬

B、1160萬

C、小于1060萬

D、大于1160萬

<4> 、2015年4月企業(yè)因未能償還兩年前申請的抵押貸款，企業(yè)破產(chǎn)，法院處置該房地產(chǎn)，則拍賣所得的價款應(yīng)(　)。

A、首先繳納土地使用權(quán)出讓金

B、首先支付銀行貸款

C、首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費用

D、首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險等費用

8、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。

<1> 、該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為(　)萬元。

A、4362.40

B、4788.00

C、4894.40

D、5320.00

<2> 、該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為(　)萬元。

A、1512.40

B、1554.96

C、1938.00

D、1980.56

<3> 、對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是(　)。

A、采光通風(fēng)

B、建筑層高

C、內(nèi)部布局

D、裝飾裝修

答案

閱讀理解

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。高架橋可能帶來大的客流量，使商業(yè)用房價格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價格下降;還有可能利、害兩個方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來的價格。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的因素。高架路對于居住用房來說，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價格下降。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。三個月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場可能在半年內(nèi)就會有很快的反應(yīng)。這時候應(yīng)該選越短的時期越好。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益法。收益法估價時，運營費用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用和所得稅。因此，測算凈收益時不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。房改房、經(jīng) 濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補(bǔ)償價格等的估價，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進(jìn)行的估價。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。該舊廠房具有再開發(fā)潛力，適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。采用動態(tài)分析法測算該舊廠房正常購買總價時，應(yīng)扣除的項目包括裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、購買該舊廠房買方需要繳納的稅費、補(bǔ)交的出讓金。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。一年后估價時，應(yīng)按照商業(yè)用途進(jìn)行估價。

5、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》，土地取得相關(guān)稅費包括：新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費、耕地占用稅、征地管理費、政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。這里就包括了ABC三個選項。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。店面、倉庫、住宅的建筑物價值分別為1000×800×90%=72萬元、2000×500×85%=85萬元、1500×650×90%=87.75萬元，則店面、倉庫、住宅的土地價值分別為128萬元、115萬元、107.25萬元，所以店面分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為128/(128+115+107.25)=36.55%。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。選項A錯誤，被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由征收人和被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定;選項B錯誤，因征收估價對象為收益性店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。張某的權(quán)益價格=剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。王某的權(quán)益價格=剩余3年租期的正常市場租金與180元/㎡條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格=該店面無債務(wù)條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點的現(xiàn)值之和。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。甲公司以1000萬元購買工業(yè)用地及其廠房，又花費了100萬元構(gòu)建雕塑，兩項共計1100萬元，還會涉及稅費等花費，因此甲公司的實際花費大于1100萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價采用較多的是成本法。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。到2014年6月，工業(yè)用地地價增值10%，此時地價為600+600×10%=660萬元，考慮折舊的影響，建筑物價值低于400萬元，此時房地產(chǎn)售價小于1060(660+400)萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。處分抵押房地產(chǎn)時，拍賣所得應(yīng)首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費用。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是經(jīng)營收入的測算。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益的測算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。參見教材P106。

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