2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)題(12)

1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　)。

A、收益能夠量化

B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化

D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

2、下列各項(xiàng)中，一般不適用收益法估價(jià)的是(　)。

A、學(xué)校

B、寫字樓

C、影劇院

D、游樂場(chǎng)

3、運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是(　)。

A、測(cè)算收益期或持有期

B、測(cè)算未來(lái)收益

C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

D、選擇具體估價(jià)方法

4、報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在(　)。

A、期初

B、期末

C、期中

D、任一時(shí)刻

5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.21萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、159.56

B、168.75

C、169.39

D、277.70

6、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A、188.92

B、194.62

C、196.25

D、198.18

7、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，假設(shè)凈收益率是66.67%，報(bào)酬率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、180

B、196

C、200

D、300

8、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

9、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、368

B、552

C、561

D、920

10、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于(　)萬(wàn)元。

A、536

B、549

C、557

D、816

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。參見教材P218。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。參見教材P218。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟：(1)選擇具體估價(jià)方法，即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法，報(bào)酬資本化中是選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式;(2)測(cè)算收益期或持有期;(3)測(cè)算未來(lái)收益;(4)確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);(5)計(jì)算收益價(jià)值。參見教材P219。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬資本化法最一般的公式。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。參見教材P220。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。分兩步求解：(1)先根據(jù)未來(lái)四年的凈收益求取不變的凈收益：15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.21/(1+9%)4=A/9%×[1-1/(1+9%)4]，求得A=15.97(萬(wàn)元);(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格=A/9%×[1-1/(1+9%)35]=168.75(萬(wàn)元)。參見教材P221。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]= 15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(萬(wàn)元)。參見教材P221。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的凈收益為30×66.67%=20(萬(wàn)元)，收益價(jià)格為V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(萬(wàn)元)。參見教材P221。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(萬(wàn)元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬(wàn)元)。參見教材P221。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42(年)。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=80×(1-40%)=48(萬(wàn)元)，Y=6%×(1+40%)=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(萬(wàn)元)。參見教材P221。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(萬(wàn)元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(萬(wàn)元)。參見教材P221。

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