2021年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點：房地產(chǎn)損害賠償估價

考點：房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

近年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，其一般占社會總財富的50%～70%，據(jù)保守估計，中國城鎮(zhèn)居民住房財產(chǎn)占家庭總財產(chǎn)的比重超過50%。

隨著《物權(quán)法》的出臺和實施，人們的財產(chǎn)保護意識越來越強，對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價值以及其在市場上的價格變化，對于因各種各樣原因而造成物業(yè)價值的減損尤為敏感，因物業(yè)價值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進行估價的情況也越來越多。

房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經(jīng)濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經(jīng)濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經(jīng)濟價值貶值。房地產(chǎn)價值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

引起房地產(chǎn)價值損失的原因和種類主要有：

(一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應當依法給予補償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見;因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應當依法給予補償”。

因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

導致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設計方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調(diào)整上。

對房屋造成的價值損失主要包括：

①房屋產(chǎn)生預期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來的總收益降低。

②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對結(jié)構(gòu)和設施等進行重新改造;若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設計，這都需要新增投入。

2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

導致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設計方案變更及小區(qū)配套設施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價值損失內(nèi)容與前述類似，同時需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對房地產(chǎn)價值的影響;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價值。

3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會直接影響房地產(chǎn)實體，主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。具體包括：小區(qū)周邊市政配套設施規(guī)劃變更、公用設施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導致住宅樓價值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達性，也會造成房地產(chǎn)價值損失。

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調(diào)整;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)損失相似，同時應考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價值的影響。比如：某區(qū)域原來是商務中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價值可能會有所降低。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

城市大型基礎(chǔ)設施建設的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路;原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道;小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價值往往會發(fā)生明顯減損。

(二)因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價值減損;又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時未能兌現(xiàn)，對面又修了一棟樓，購房者自身房屋的采光、通風受到損害使其居住品質(zhì)降低。

(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導致房地產(chǎn)價值減損。例如開發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地(如化工工業(yè)用地)直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌�用地進行開發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車場使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。

(四)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導致的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的減損。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題，如墻體開裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準等而對購房人造成價值損失。

(五)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。

(六)因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”如開發(fā)商往往對小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應當屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設施對外進行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權(quán);又如開發(fā)商將已經(jīng)設定了抵押權(quán)等他項權(quán)利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風險，使受讓人權(quán)利受到損害。

(七)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當事人造成損失。

(九)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

如法院在進行房地產(chǎn)查封處理時，錯誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

(一)房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：

①實物損害(又可分為實體損害和功能損害);

②權(quán)益損害;

③區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。

2.按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

房地產(chǎn)可修復的損害是指恢復到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用(包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，以下簡稱修復費用)小于或者等于修復所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復的，即：

修復費用≤損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)不可修復的損害是指技術(shù)上不可能或經(jīng)濟上不可行，因而不能修復的損害。即：

修復費用>損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值

3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

暫時性房屋損害是指房屋修復后，因質(zhì)量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國家相應標準以及合同約定的質(zhì)量缺陷。

永久性房屋損害是指不可修復，或雖經(jīng)修復后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達不到原標準的質(zhì)量缺陷。

(二)房地產(chǎn)損害的賠償金額

房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的確定主要有以下幾種方法：

(1)可修復的賠償金額為修復費用加上相關(guān)經(jīng)濟損失，即：適用于暫時性損害

賠償金額=修復費用+相關(guān)經(jīng)濟損失

(2)不可修復的賠償金額為房地產(chǎn)價值減損額，即：適用于永久性損害

賠償金額=損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值

(3)可一定程度修復的，但不能完全恢復房地產(chǎn)價值的，賠償金額為部分修復費用、房地產(chǎn)價值減損額、相關(guān)經(jīng)濟損失之和，即：

賠償金額=部分修復費用+房地產(chǎn)價值減損額+相關(guān)經(jīng)濟損失

(4)造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

(一)房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵

房地產(chǎn)損害估價是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟價值貶值的共同體貶值估價。房地產(chǎn)損害估價主要有賠償性房地產(chǎn)損害估價、房地產(chǎn)價值減損估價、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失估價等。

(二)房地產(chǎn)損害賠償估價價值定義

房地產(chǎn)損害估價的價值標準采用公開的市場價值標準。商品房質(zhì)量缺陷估價的價值定義應當是價值時點的商品房實體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價值減損的市場值。

(三)損害賠償估價的特點

損害賠償估價與一般價值估價相比，其估價的不同點主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.損害賠償估價包括正價值估價與負價值估價;

2.損害賠償估價不僅包括負價值估價，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟損失估價;

3.損害賠償估價的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例;

4.損害賠償估價對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

5.損害當事人雙方對估價結(jié)果都很關(guān)注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證(專家證人)，要求有較強的語言表達能力。

四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

損害賠償估價通常采用修復費用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

(一)修復費用法(成本法)

修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中V——房地產(chǎn)損害估價值;

C1——拆除工程費用;

C2——修繕工程費用;

C3——恢復工程費用;

C4——直接經(jīng)濟損失;

C5——被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，并通過廣泛搜集價值時點的建筑工程市場價格水平確定。

拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。

直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關(guān)規(guī)則進行測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。

直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用;

(2)房屋空置的收益損失;

(3)房屋使用面積減少的損失;

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;

(5)房屋采光面積減少的損失;

(6)房屋耐久性降低的損失;

(7)鄰近房屋損壞的補償;

(8)施工影響的補償;

(9)其他直接經(jīng)濟損失。

被拆除物殘值應當根據(jù)價值時點的回收市場價格合理確定。

(二)損失資本化法

損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差估價房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。

(三)賠償實例比較法

賠償實例比較法也稱比較法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即指將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損案例進行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損作適當?shù)男拚�，以此估算估價對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損。

即：V=P×F1×F2×F3

式中V——房屋價值損失估價值;

P——可比實例補償金額;

F1——補償情況修正系數(shù);

F2——補償日期修正系數(shù);

F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

(四)損害前后價差法

損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價值可采用市場法或收益法等方法進行估價。即：

商品房價值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場價值-損害后的房地產(chǎn)市場價值

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

(一)規(guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

因規(guī)劃變更所致的房地產(chǎn)損失估價，既要計算直接損失，也要考慮間接損失;既要計算有形損失，也要考慮無形損失;既要計算當前損失，也要考慮未來預期損失。同時，為了客觀確定估價結(jié)果，應當把損失和收益加以綜合考慮。在測算過程中，各類損失的量化，是估價測算的關(guān)鍵。

(二)商品房質(zhì)量缺陷導致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

商品房質(zhì)量缺陷價值減損的經(jīng)濟意義是效益的減少、費用的增加與經(jīng)濟壽命的減少，因此導致效益的減少和費用的增加的商品房質(zhì)量缺陷估價可采用減損資本化法來估價;對可修復的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價;對不可修復的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價;

對有類似商品房質(zhì)量缺陷價值減損案例的，可采用比較法進行估價，也可以將存在質(zhì)量缺陷的商品房價值與不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房價格比較采用價差法進行估價，也可根據(jù)缺陷程度的影響程度分析，在不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房價格的基礎(chǔ)上進行缺陷影響程度的修正求取商品房質(zhì)量缺陷的減損值，缺陷影響程度的修正值采用特爾菲技術(shù)進行意愿調(diào)查確定。

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