2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

考點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

1.為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值發(fā)生的時間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期)。

2.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時點(diǎn)) ，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。

3.開發(fā)經(jīng)營期可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營期 。

取得用地日、開工日、竣工日、開始銷售日、售磬日

取得用地日、開工日、竣工日、土地使用權(quán)到期日(或建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期日)

二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

1.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)(買方承擔(dān)的)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)。

2.后續(xù)必要支出項(xiàng)目，估算方法與成本法中相同。

3.與成本法中估算的區(qū)別：

(1)它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時的值 ，而不是在價(jià)值時點(diǎn)的值;

(2)它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出。

4.投資利息，只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。動態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。

5.計(jì)息項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息 )。

6.計(jì)息期

7.待開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值，和待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)，假設(shè)在價(jià)值時點(diǎn)一次性付清，計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時點(diǎn)。

8.后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時間內(nèi)均勻發(fā)生，所以假設(shè)為所發(fā)生的時間段的期中。計(jì)息時間取一半。

三、開發(fā)完成后的價(jià)值(掌握)

(1)開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況 (如毛坯房，簡裝房(粗裝修房改為簡裝房)，精裝修房等)，不同的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)不同的價(jià)值，有時還包括其他財(cái)產(chǎn)(如動產(chǎn)、權(quán)利等)的價(jià)值。

(2)開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時間(市場狀況)

開發(fā)完成的價(jià)值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時，有三種情況：

◆一般銷售的，預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。

◆預(yù)售的，則預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。

◆延遲銷售的，預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。

(3)開發(fā)完成后的價(jià)值的測算方法：

◆銷售的，通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。

◆出租或自營的房地產(chǎn)，可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

強(qiáng)調(diào)：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值，不能用成本法求取。

四、折現(xiàn)率(掌握)

◆與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的求取方法相同。等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。

◆本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分 。

(用動態(tài)分析法時，利息和利潤不需要再另外計(jì)算。包含在折現(xiàn)率中予以考慮)。

五、后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤

◆后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，只在靜態(tài)分析法中才需要測算。

◆利潤的計(jì)算與成本法中的利潤相同。注意采用的利潤率含義(有4個利潤率：直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率，銷售利潤率 )不同。

六、測算中的其他有關(guān)問題

假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的價(jià)值這種收入，在實(shí)際估價(jià)中特別是評估投資價(jià)值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無形收益。

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