2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：收益期和持有期的測算

考點(diǎn)：收益期和持有期的測算

收益期是預(yù)計(jì)在正常市場和運(yùn)營狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益(大于0)的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。——凈收益大于0的持續(xù)時(shí)間。收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測算。

土地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。

對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工時(shí)起，在正常市場和運(yùn)營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不同時(shí)結(jié)束，有3種情形：

(1)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束。收益期為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

這是最簡單的情況，考試不會(huì)考核這種情況。

(2)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命(房早到期，地晚到期)。

收益期以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算，再加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。(兩個(gè)階段)

自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，減去以收益期為使用期限的土地土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

①收益期內(nèi)的凈收益現(xiàn)值

②收益期外剩余土地使用權(quán)的價(jià)值

總價(jià)值=①+(②折現(xiàn)值)

例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，土地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價(jià)值，然后加上30年后的10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。

該30年后的10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在40年使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。

(3)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限。有兩種情況：

①出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。

②出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。

對(duì)于第一種情況(無補(bǔ)償)，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值。

對(duì)于第二種情況(有補(bǔ)償)，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

①土地到期時(shí)無補(bǔ)償。按土地到期時(shí)間作收益期

②土地到期時(shí)建筑物有補(bǔ)償

評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。

利用預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值或價(jià)格，以及收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益的，應(yīng)估計(jì)持有期。

持有期是預(yù)計(jì)正常情況下持有估價(jià)對(duì)象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能預(yù)測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。

計(jì)算收益價(jià)值。

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