中房學(xué)：涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見(試行)

關(guān)于印發(fā)《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估

指導(dǎo)意見(試行)》的通知

中房學(xué)〔2021〕37號

各地房地產(chǎn)估價行業(yè)組織，房地產(chǎn)估價機構(gòu)，房地產(chǎn)估價師：

為了規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估行為，保障評估質(zhì)量，維護當(dāng)事人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，在廣泛聽取意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估實踐，我會制定了《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請在相關(guān)評估活動中使用。在使用過程中發(fā)現(xiàn)的問題和有關(guān)建議，請及時反饋我會。

附件：涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見(試行)

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會

2021年8月18日

附件：

涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見(試行)

第一條 為了規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估行為，保障評估質(zhì)量，維護當(dāng)事人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評估工作規(guī)范》等法律法規(guī)，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估實際，制定本意見。

第二條 本意見適用于為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務(wù)的房地產(chǎn)估價活動。

第三條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價師開展涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，遵循獨立、客觀、公正的原則。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價師與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評估對象有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《人民法院委托評估工作規(guī)范》的規(guī)定，及時接收人民法院的評估委托書，并查看評估委托書的下列內(nèi)容是否完整：

(一)人民法院名稱、聯(lián)系人及電話;

(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱;

(三)評估目的要求;

(四)評估對象基本情況，包括名稱、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬等，并附財產(chǎn)清單等;

(五)評估完成期限;

(六)評估材料的特別說明，包括對委托評估必須提供的材料而未能調(diào)取到或者實際不存在的，以及無法掃描而需要郵寄或者直接交付等情形的說明;

(七)其他需要明確的內(nèi)容。

第五條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接收評估委托書后，認(rèn)為有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)自接收評估委托書之日起三個工作日內(nèi)以書面形式向人民法院提出不承接委托評估的申請：

(一)本機構(gòu)與當(dāng)事人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評估對象有利害關(guān)系的;

(二)本機構(gòu)已辦理注銷登記或者被市場監(jiān)管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的;

(三)本機構(gòu)依法不能進行評估的其他情形。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)未在第一款規(guī)定期限內(nèi)向人民法院提出不承接委托評估書面申請的，或者人民法院書面通知不承接委托評估的理由不成立的，視為接受委托。

第六條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托或者人民法院書面通知不承接委托評估的理由不成立的，應(yīng)當(dāng)及時接收或者簽收人民法院發(fā)送的委托評估材料，并根據(jù)《人民法院委托評估工作規(guī)范》附件中列明的房地產(chǎn)評估需要提供的材料清單，對委托評估材料進行清點。

第七條 委托評估材料不全而無法進行評估或者對評估結(jié)果有較大影響的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時以書面形式向人民法院提出補充材料申請，由人民法院通知當(dāng)事人補充。

評估所必需的材料無法補充，或者補充后仍然難以滿足評估需要，人民法院書面通知根據(jù)現(xiàn)有材料進行評估的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以根據(jù)現(xiàn)有材料進行評估，但應(yīng)當(dāng)在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中說明因缺少評估所必需的材料可能影響評估結(jié)果的風(fēng)險，并將向人民法院提出的補充材料書面申請及人民法院出具根據(jù)現(xiàn)有材料進行評估的書面通知作為評估報告的附件。

第八條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估的評估目的，宜表述為“為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)”。

第九條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估委托書和委托評估材料等情況，明確界定評估對象的財產(chǎn)范圍，不得超出委托評估財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn)。評估對象的財產(chǎn)范圍不明確的，應(yīng)當(dāng)提請人民法院書面予以明確。

評估對象的財產(chǎn)范圍包含家具家電、機器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等非房地產(chǎn)(不動產(chǎn))類財產(chǎn)的，或者不包含屬于房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的房屋配套設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修物、相關(guān)場地等財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中具體列舉說明。

第十條 人民法院明確價值時點的，價值時點一般以人民法院明確的時點為準(zhǔn)。人民法院明確的價值時點與實地查勘完成之日不一致的，應(yīng)當(dāng)在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中假定價值時點之日的評估對象狀況與實地查勘完成之日的狀況相同。

人民法院未明確價值時點的，一般以評估對象實地查勘完成之日作為價值時點。

第十一條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估的價值類型宜為市場價格，難以評估市場價格的，一般評估市場價值。

根據(jù)評估委托書等人民法院的書面要求，評估符合評估目的要求的其他特定價格或者價值的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確其定義或者內(nèi)涵。

第十二條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象交易稅費負(fù)擔(dān)方式及其對評估對象市場價格的影響。

人民法院書面明確評估對象交易稅費負(fù)擔(dān)方式的，根據(jù)人民法院書面意見進行評估，并在評估報告中說明具體的交易稅費負(fù)擔(dān)方式。人民法院未書面明確評估對象交易稅費負(fù)擔(dān)方式的，應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇下列情形之一，明確評估對象市場價格對應(yīng)的交易稅費負(fù)擔(dān)或者處理方式，并在評估報告中予以說明：

(一)按照法律法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人和買受人各自負(fù)擔(dān);

(二)全部由買受人負(fù)擔(dān);

(三)全部從財產(chǎn)處置價款中扣除;

(四)按照以往同類涉執(zhí)房地產(chǎn)處置慣例負(fù)擔(dān);

(五)按照當(dāng)?shù)赝愗敭a(chǎn)交易習(xí)慣負(fù)擔(dān);

(六)其他交易稅費負(fù)擔(dān)方式。

前款第(四)(五)(六)種負(fù)擔(dān)方式，還應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明具體負(fù)擔(dān)情況。

第十三條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)考慮評估對象被查封以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響，并在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“背離事實假設(shè)”中予以說明。

第十四條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象是否存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況。人民法院未明確存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況，房地產(chǎn)估價機構(gòu)經(jīng)過盡職調(diào)查后也未發(fā)現(xiàn)、掌握相關(guān)情況的，可以假定評估對象不存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況，并在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說明。

評估對象存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占用使用情況的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評估材料和實地查勘等情況，對人民法院查明的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況進行核查驗證。人民法院書面說明依法將租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況除去后拍賣或者變賣的，應(yīng)當(dāng)不考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況對評估結(jié)果的影響，并在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“背離事實假設(shè)”中予以說明;人民法院未書面說明除去原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況后拍賣或者變賣的，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況的影響，并在評估報告中予以說明。

第十五條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象是否存在欠繳稅金及相關(guān)費用，包括稅收、物業(yè)費、供暖費、水電氣費等及其滯納金。人民法院未明確存在欠繳稅金及相關(guān)費用的，可以假定評估對象不存在欠繳稅金及相關(guān)費用，并在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說明。

人民法院查明評估對象有欠繳稅金及相關(guān)費用，且書面明確該欠繳稅金及相關(guān)費用從財產(chǎn)處置價款中扣除的，評估結(jié)果無需考慮欠繳稅金及相關(guān)費用的影響;人民法院書面明確該欠繳稅金及相關(guān)費用不從財產(chǎn)處置價款中扣除、由買受人額外負(fù)擔(dān)的，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除欠繳稅金及相關(guān)費用，并在評估報告中予以說明。

第十六條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估費、拍賣費、訴訟費、律師費等財產(chǎn)處置費用及其對評估結(jié)果的影響。

人民法院書面明確前款財產(chǎn)處置費用從財產(chǎn)處置價款中扣除的，評估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)扣除上述費用，否則評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)估的上述費用，并在評估報告中予以說明。

第十七條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注并恰當(dāng)考慮評估對象被迫轉(zhuǎn)讓及處置后被執(zhí)行人不自愿配合交付因素對評估結(jié)果的不利影響，并在評估報告中予以說明。

第十八條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)進行實地查勘。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時要求人民法院組織對評估對象進行實地查勘，并要求人民法院通知當(dāng)事人到場。當(dāng)事人不到場的，不影響實地查勘的進行，但應(yīng)當(dāng)有見證人見證。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排兩名及以上人員共同對評估對象進行實地查勘，其中至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師。人民法院要求由兩名及以上注冊房地產(chǎn)估價師進行實地查勘的，從其規(guī)定。

實地查勘時應(yīng)當(dāng)核對查勘對象與評估委托書載明的財產(chǎn)名稱、坐落和財產(chǎn)范圍等是否一致;不一致的，應(yīng)當(dāng)要求人民法院核實、明確。實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由實地查勘的人員和在場當(dāng)事人或者見證人簽名或者蓋章。在場當(dāng)事人或者見證人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由其他第三人簽名或者蓋章，并在評估報告中予以說明。

當(dāng)事人不到場或者不予配合，無法進入評估對象內(nèi)部查勘的，經(jīng)書面征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖?，可以對評估對象內(nèi)部布局、室內(nèi)裝飾裝修物等情況進行合理假定，并在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說明。

第十九條 評估對象狀況存在不相一致情形的，應(yīng)當(dāng)按照下列方式進行處理，并在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中予以說明：

(一)實際用途與登記用途不一致的，一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進行評估;人民法院書面要求按照實際用途進行評估的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注由登記用途改變?yōu)閷嶋H用途所需補繳的土地使用權(quán)出讓金、相關(guān)稅費等成本費用，考慮其對評估結(jié)果的影響，并提示按照實際用途持續(xù)使用可能存在的相應(yīng)風(fēng)險;

(二)房屋登記用途與土地登記用途不一致的，應(yīng)當(dāng)按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進行評估;

(三)實際面積與登記面積不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院書面明確的面積評估。人民法院不予書面明確的，對實際面積小于登記面積的，按照實際面積評估;對實際面積超出登記面積的部分，按照本意見第二十六條的規(guī)定評估。

第二十條 評估對象由多宗房地產(chǎn)組合而成，或者為大宗房地產(chǎn)但可分割為若干小宗獨立處置的，應(yīng)當(dāng)向人民法院征詢評估對象是整體處置還是分別或者分割處置，并考慮不同處置方式對評估結(jié)果的影響，不應(yīng)當(dāng)?shù)凸勒w處置方式的減價影響。

第二十一條 評估對象為某宗房地產(chǎn)的部分或者局部的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的獨立使用和交易的受限情況，充分考慮評估對象所在整宗房地產(chǎn)的其他部分對評估對象價值的影響，不應(yīng)當(dāng)?shù)凸老嚓P(guān)減價影響。

第二十二條 評估對象為在建工程且可以獨立續(xù)建的，采用假設(shè)開發(fā)法評估時，應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費、重復(fù)投入的成本費用、開發(fā)期限延長等因素;采用成本法評估時，應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類折舊等因素所導(dǎo)致的價值減損。

評估中還應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象是否存在已預(yù)售情況，已預(yù)售部分一般不列入評估對象的財產(chǎn)范圍;人民法院書面明確需列入評估對象財產(chǎn)范圍的，應(yīng)當(dāng)充分考慮已預(yù)售部分對評估結(jié)果的影響。

第二十三條 評估對象為在建工程中的部分房地產(chǎn)、且不能獨立續(xù)建的，按照下列方式處理：

(一)人民法院要求評估該部分的現(xiàn)狀價值的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)在建工程整體的形象進度，采用假設(shè)開發(fā)法和成本法評估;采用假設(shè)開發(fā)法評估時，應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費、重復(fù)投入的成本費用、開發(fā)期限延長等因素的影響;采用成本法評估時，應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類折舊等因素所導(dǎo)致的價值減損;

(二)人民法院要求評估該部分的期房預(yù)售價值的，應(yīng)當(dāng)參照類似預(yù)售房屋的價格進行評估;同時應(yīng)當(dāng)充分考慮查封、所在項目開發(fā)建設(shè)手續(xù)完備程度、所在在建工程整體形象進度、以及是否取得預(yù)售許可、能否按期竣工交付等因素所導(dǎo)致的價值減損。

第二十四條 評估對象為未竣工交付的預(yù)購商品房的，宜參照類似預(yù)售商品房的價格進行評估，也可以參照類似存量房的價格進行評估，并考慮查封、可能延期交付等風(fēng)險因素所導(dǎo)致的評估對象價值減損;買受人按照商品房預(yù)售合同約定未付清全部房價款，人民法院書面明確未付房價款由買受人承擔(dān)的，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除商品房預(yù)售合同約定的未付房價款。

第二十五條 評估對象為共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟適用住房、安置住房等保障性住房的，評估時應(yīng)當(dāng)關(guān)注并恰當(dāng)考慮該類房地產(chǎn)的交易限制、交易主體限制、交易費用增加、轉(zhuǎn)移登記限制等對評估結(jié)果的影響。

第二十六條 人民法院書面明確為違法占地、違法建設(shè)、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑等違法房地產(chǎn)的，不應(yīng)當(dāng)列入評估對象財產(chǎn)范圍。

未經(jīng)登記或者缺乏合法建造證明，未依法認(rèn)定為違法房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況，恰當(dāng)選擇下列方式之一進行評估：

(一)評估對象依法可以登記但未辦理登記的，經(jīng)書面征詢?nèi)嗣穹ㄔ和?，可以按照已登記房地產(chǎn)進行評估;評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)為扣除辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費用后的余額，并在評估報告中進行相應(yīng)說明;

(二)評估對象補充完善相關(guān)手續(xù)后可以辦理登記的，經(jīng)書面征詢?nèi)嗣穹ㄔ和猓梢园凑找训怯浄康禺a(chǎn)進行評估;評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)為扣除補充完善相關(guān)手續(xù)、辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費用后的余額，并在評估報告中進行相應(yīng)說明。

(三)評估對象依法不予辦理登記的，應(yīng)當(dāng)充分考慮無法辦理登記對評估結(jié)果的影響，并在評估報告中進行相應(yīng)說明。

第二十七條 評估對象的土地為集體土地的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院查明的集體土地使用權(quán)的類型、取得方式、使用期限等權(quán)益狀況，結(jié)合國家和地方集體土地流轉(zhuǎn)等相關(guān)規(guī)定合理評估，并在評估報告“估價假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中對買受人具備相關(guān)資格等情況作出假定。

第二十八條 評估對象包含房地產(chǎn)和其他財產(chǎn)的，評估報告中應(yīng)當(dāng)分別列示房地產(chǎn)和其他財產(chǎn)的評估結(jié)果。

評估對象包含兩宗及以上房地產(chǎn)，或者大宗房地產(chǎn)分割為小宗處置的，評估報告中應(yīng)當(dāng)分別列示各宗房地產(chǎn)的評估結(jié)果。

第二十九條 評估報告使用期限或者評估結(jié)果有效期自評估報告出具之日起計算，最長不得超過一年。

第三十條 評估報告應(yīng)當(dāng)作出下列評估報告和評估結(jié)果使用的特別提示：

(一)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和評估報告載明的用途、使用人、使用期限等使用范圍使用評估報告。否則，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師依法不承擔(dān)責(zé)任;

(二)評估結(jié)果僅為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務(wù)，不是評估對象處置可實現(xiàn)的成交價格，也不應(yīng)當(dāng)被視為對評估對象處置成交價格的保證;

(三)財產(chǎn)拍賣或者變賣之日與價值時點不一致，可能導(dǎo)致評估結(jié)果對應(yīng)的評估對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況、欠繳稅費狀況等與財產(chǎn)拍賣或者變賣時的相應(yīng)狀況不一致，發(fā)生明顯變化的，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進行相應(yīng)調(diào)整后才可使用;

(四)在評估報告使用期限或者評估結(jié)果有效期內(nèi)，評估報告或者評估結(jié)果未使用之前，如果評估對象狀況或者房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生明顯變化的，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進行相應(yīng)調(diào)整后才可使用;

(五)當(dāng)事人、利害關(guān)系人收到評估報告后五日內(nèi)可對評估報告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計算方法或者評估結(jié)果等向人民法院提出書面異議;當(dāng)事人、利害關(guān)系人對評估機構(gòu)作出的說明仍有異議的，可以提請人民法院委托評估行業(yè)組織進行專業(yè)技術(shù)評審。

第三十一條 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估的評估報告名稱，宜為“涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估報告”。

評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估對象的名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況、價值類型、價值時點、評估依據(jù)(包括評估標(biāo)準(zhǔn))、評估方法、評估結(jié)果及有效期等。

第三十二條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估委托書載明的評估完成期限內(nèi)出具評估報告，并將評估報告和預(yù)計需要收取的評估費交納通知書一并提交人民法院。

第三十三條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人對評估報告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議，人民法院要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)予以書面說明的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)書面異議的具體內(nèi)容，有針對性地及時作出書面說明，并自收到人民法院通知之日起五日內(nèi)提交人民法院。

第三十四條 本意見對涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估未作規(guī)定的事項，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評估工作規(guī)范》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條 本意見由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。

第三十六條 本意見自2021年9月1日起施行。

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