2012年房產估價師《案例與分析》輔導-估價程序

　　一、 獲取估價業(yè)務：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。

　　二、 受理估價委托及明確估價基本事項。

　　1、 明確估價目的。估價目的應由委托人提出。實際中往往是估價人員提出問題，委托人認可。

　　2、明確估價對象。估價對象應包括明確估價對象的實體狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。估價對象及其內容和范圍應根據估價目的，依據法律、行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。

　　3、明確估價時點。估價時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。

　　4、簽訂書面委托合同。

　　三、 擬定估價作業(yè)方案。

　　主要包括以下內容：⑴擬采用的估價技術路線和估價方法;⑵擬調查搜集的資料及其來源渠道;⑶預計所需的時間、人力、經費;⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

　　四、 搜集估價所需資料。

　　主要有：⑴對房地產價格有普遍影響的資料;⑵對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料;⑶類似房地產的交易、成本、收益實例資料;⑷反映估價對象狀況的資料。

　　如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運營費用等;如某塊土地擬選用假設開發(fā)法進行估價，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設計方案、擬開發(fā)費用等。

　　搜集資料的途徑有：⑴委托人提供;⑵實地查勘;⑶到政府有關部門查閱;⑷詢問有關當事人、咨詢公司等。

　　五、 實地查勘估價對象。形成“實地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。

　　六、 選定估價方法計算。

　　七、 確定估價結果。

　　檢查估價結果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查。⑴計算過程是否有誤;⑵基礎數(shù)據是否準確;⑶參數(shù)選取是否合理;⑷公式選用是否恰當;⑸所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的;⑹是否符合估價原則。特別強調：估價中的每一個數(shù)字都要有來源依據。

　　八、 撰寫估價報告。估價報告質量的高低，取決于估價結果的準確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價報告格式、文字表達水平及印刷質量。對于成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價報告可采用表格的形式。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補償估價、居民預購商品住宅的抵押估價報告可采用表格的形式。

　　九、 交付估價報告。

　　十、 報告的有效期和責任期。

　　十一、 估價資料歸檔。歸資料包括：①委托估價合同;②向委托人出具的估價報告(包括附件);③實地查勘記錄;④估價項目來源和接洽情況;⑤估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見;⑥估價人員和估價機構認為有必要保存和其他估價資料。估價資料的保存時間一般應在15年以上。

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