2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(81)

　　㈤ 編制竣工檔案$lesson$

　　技術(shù)資料和竣工圖是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應(yīng)生活的需要。物業(yè)管理公司依據(jù)竣工圖紙和技術(shù)資料進(jìn)行管理和進(jìn)一步改建、擴(kuò)建。因此，開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。

　?、?技術(shù)資料的內(nèi)容

　　①前期工作資料：開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)文件、 勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件及其變更資料，地下管線埋設(shè)的實(shí)際坐標(biāo)、標(biāo)高資料，征地拆遷報(bào)告及核準(zhǔn)圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設(shè)事宜的請示報(bào)告和批復(fù)文件等。

　　②土建資料：開工報(bào)告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備基礎(chǔ)的軸線定位、水準(zhǔn)測量及復(fù)核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗(yàn)報(bào)告，原材料檢驗(yàn)證明、預(yù)制構(gòu)件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實(shí)驗(yàn)室檢查合格證，地基基礎(chǔ)施工驗(yàn)收記錄、 隱蔽工程驗(yàn)收記錄，分部分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收記錄、設(shè)計(jì)變更通知單、工程質(zhì)量事故報(bào)告及處理結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測資料，竣工報(bào)告及竣工驗(yàn)收報(bào)告。

　　③安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗(yàn)收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗(yàn)及電機(jī)絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動(dòng)力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報(bào)告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗(yàn)收單，設(shè)計(jì)變更及工程資料，竣工驗(yàn)收單等。

　　⑵ 繪制竣工圖：開發(fā)項(xiàng)目的竣工圖是真實(shí)地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。因此開發(fā)商應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計(jì)單位，認(rèn)真負(fù)責(zé)地把竣工圖編制工作做好。竣工圖必須準(zhǔn)確、完整。如果發(fā)現(xiàn)繪制不準(zhǔn)或遺漏時(shí)，應(yīng)采取措施修改和補(bǔ)齊。技術(shù)資料齊全，竣工圖準(zhǔn)確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗(yàn)收的條件之一。在竣工驗(yàn)收之前不能完成的，應(yīng)在驗(yàn)收后雙方商定期限內(nèi)補(bǔ)齊。繪制竣工圖的做法如下：

　?、侔词┕D施工而無任何變動(dòng)，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"標(biāo)志后，直接作為竣工圖。

　?、诮Y(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項(xiàng)目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新繪制竣工圖。

　?、刍A(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

　　④竣工圖一定要與實(shí)際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不得任意涂改。

　　第五節(jié) 租 售 階 段

　　當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是：在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕債務(wù)融資的壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者;但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才開始市場營銷工作。

　　一、選擇物業(yè)銷售形式

　　成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個(gè)階段，一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徺I者了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段;二是就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段;三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩種。

　?、?開發(fā)商自行銷售由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%~3%的傭金，所以有時(shí)開發(fā)商愿意自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營銷方式：

　　首先是在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊(duì)伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們提供的自我服務(wù)有時(shí)比委托物業(yè)代理更為有效。例如北京市住總集團(tuán)每年所開發(fā)的數(shù)十萬平方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負(fù)責(zé)銷售工作。其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項(xiàng)目很受使用者和投資置業(yè)人土歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后很快便能租售出去的項(xiàng)目。

　　另外，當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確，甚至是固定的銷售對象時(shí)，也無需再委托物業(yè)代理。例如，開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前就預(yù)租(售)給某一業(yè)主，甚至是由業(yè)主先預(yù)付部分或全部的建設(shè)費(fèi)用時(shí)，開發(fā)商就沒有必要尋求物業(yè)代理的幫助了。

更多信息請?jiān)L問：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道 房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講