2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(65)

　　(三)經(jīng)濟折舊$lesson$

　　經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。在一個高級住宅區(qū)的附近建設(shè)一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價值會下降，這也是經(jīng)濟折舊。在經(jīng)濟不景氣時期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會使房地產(chǎn)的價值降低，在估價上也應(yīng)考慮這種折舊，但這種現(xiàn)象不會永久存在，當經(jīng)濟復蘇后這方面的折舊就消失了。

　　例5-6：某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為40萬元減18萬元等于22萬元。

　　例題：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有( )

　　A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊

　　答案：ABC

　　二、求取建筑物折舊的方法

　　折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法;(2)實際觀察法;(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。

　　(一)年限法

　　年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。

　　建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分。前者是指建筑物從建成之日七起到不堪使用時的持續(xù)年數(shù)，后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命。建筑物的經(jīng)濟壽命具體來說是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從建成之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較長;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。在估價上一般不采用實際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預(yù)計的剩余經(jīng)濟壽命，是因為采用有效經(jīng)過年數(shù)或經(jīng)濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經(jīng)過年數(shù)計算折舊，則它們的價值會相同。實際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當?shù)恼{(diào)整后得到。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：

　　例題：某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用為30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為( )

　　A、2% B、0 C、4% D、-4%

　　答案：B

　　例題：房地產(chǎn)直線折舊的折舊基數(shù)為( )

　　A、C B、C-S C、1-R D、C(1-R)

　　答案：BD

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