2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(79)

　　一、簡答題$lesson$

　　1.李某看中了一處位于其居住的城市規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價是1500元/┫，居住用地的基準(zhǔn)地價是700元/┫。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500┫。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評估。請問：房地產(chǎn)估價師在接受委托后，若采用收益法估價，應(yīng)怎樣操作?

　　2.2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　(1)該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相像，規(guī)模和檔次相當(dāng)?shù)呐R街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　(2)確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　(3)確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3.甲公司有一商場，該公司擁有該商場的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并且此商場處于一棟22層的高層建筑中的第1～6層，2005年進(jìn)行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營管理不善，商場自2005年一直處于虧損狀態(tài)，因此欲出售該商場?，F(xiàn)假設(shè)乙集團(tuán)公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理的價格，請你寫出評估該商場出售價值的技術(shù)路線。

　　4.甲工廠擬以4500┫的廠區(qū)土地與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)商品住宅，要求用假設(shè)開發(fā)法評估該土地熟地價格，請問：估價人員主要應(yīng)掌握哪些相關(guān)資料?

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