2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(76)

　　2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用$lesson$

　?、倌晖恋厥褂觅M(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：

　　年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01(萬(wàn)元)

　?、谀旯芾碣M(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)按年租金收入的5%計(jì)支管理費(fèi)。則：

　　年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17(萬(wàn)元)

　　③年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47(萬(wàn)元)

　?、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2%計(jì)算。則：年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2%=0.69(萬(wàn)元)

　?、菽甓愘M(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬(wàn)元)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)?

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?

　　=180.44(萬(wàn)元)

　　3.估算年凈收入

　　年凈收入=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?

　　=343.43-180.44?

　　=162.99(萬(wàn)元)

　　4.確定資本化率

　　資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選出計(jì)算公式求出收益價(jià)格

　　由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格。

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(萬(wàn)元)

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