2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(55)

　　例題：$lesson$

　　三、成本法的操作步驟

　　運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：

　　1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;

　　2.估算重新購(gòu)建價(jià)格;

　　3.估算折舊;

　　4.求取積算價(jià)格。

　　例題：運(yùn)用成本法評(píng)估所得價(jià)格，通常稱為( )

　　A、成本價(jià)格; B、積算價(jià)格; C、購(gòu)買價(jià)格; D、收益價(jià)格。

　　答案：B

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　運(yùn)用成本法估價(jià)，需要懂得房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。另外，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成還取決于對(duì)其構(gòu)成項(xiàng)目的劃分。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)不同。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^(guò)程中，所涉及的稅費(fèi)種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間，既不可有重復(fù)也不可漏項(xiàng)，在此基礎(chǔ)上再針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況確定其價(jià)格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項(xiàng)目。

　　下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：(1)土地取得成本;(2)開(kāi)發(fā)成本;(3)管理費(fèi)用;(4)投資利息;(5)銷售稅費(fèi);(6)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　一、土地取得成本

　　土地取得成本是取得開(kāi)發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商(買方)繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得土地的途徑分為下列3種：

　　1.通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。

　　2.通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。

　　3.通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)(如交易手續(xù)費(fèi)、契稅)等。

　　二、開(kāi)發(fā)成本

　　開(kāi)發(fā)成本是在取得開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：

　　1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用;

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用;

　　3.建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi);

　　4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;

　　5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。

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