2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(53)

　　成本法(一)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要

　　1、成本法的基本原理;

　　2、房地產(chǎn)價格構(gòu)成;

　　3、成本法的基本公式;

　　4、重新購建價格。

　　二、考試要求

　　1、熟悉成本法的基本原理　房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格;

　　2、掌握成本法的基本公式。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)

　　第五章　成本法

　　第一節(jié) 成本法的基本原理

　　一、成本法的概念和理論依據(jù)

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價格的方法，所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是人們通常所認為的成本，而是價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來判定其具體所指。

　　成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即房地產(chǎn)的價格是基于其“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入。具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。

　　從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。

　　由上可見，一個是不低于開發(fā)建造已花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。

　　例題：從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)為( )

　　A、成本費用價值論; B、替代原理; C、效用價值論; D、預(yù)期原理。

　　答案：A

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