2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(63)

　　二、決策分析$lesson$

　　投資決策分析主要包括市場分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)兩部分工作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來看，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評估的方法已經(jīng)比較成熟，但人們對至關(guān)重要的市場研究卻重視不夠，市場研究方法也比較簡單。應(yīng)當(dāng)注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

　　第三節(jié) 前 期 工 作

　　當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會使得初步投資決策分析報(bào)告被修改，或者在項(xiàng)目的收益水平達(dá)不到目標(biāo)要求時(shí)被迫放棄這個(gè)開發(fā)投資計(jì)劃。

　　在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗(yàn)之前，開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購買土地使用權(quán)。當(dāng)然，在所有影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場競爭條件下，為抓住有利時(shí)機(jī)很難做到這一點(diǎn)時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)對其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評估。

　　一、獲取土地使用權(quán)

　　沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權(quán)的同時(shí)，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的

　　土地使用權(quán)。

　?、?政府土地收購儲備與土地一級開發(fā)土地收購儲備，是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土地供應(yīng)市場，提高政府調(diào)控土地市場和房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和價(jià)格的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權(quán)益.。土地一級開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。土地一級開發(fā)項(xiàng)目的操作模式，有純政府模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式三種。納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓前，需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進(jìn)行土地開發(fā)工作。當(dāng)前納入政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地;已列入危舊房改造計(jì)劃的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地;政府依法收購和整理的國有土地;土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地;其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。進(jìn)行土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和長期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃;對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布;制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并獲有關(guān)部門批準(zhǔn);由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門批準(zhǔn);進(jìn)行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件;核算土地開發(fā)成本、評估土地價(jià)格，按土地出讓計(jì)劃，通過政府土地交易市場，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

　　土地收購儲備制度的建立和土地一級開發(fā)模式的普遍實(shí)施，推動了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場建設(shè)，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序，對房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。此外，由于政府土地收購儲備中心所實(shí)施的土地一級開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場機(jī)會。

　?、?獲取土地使用權(quán)的途徑

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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