2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》精講(44)

　　拍賣(mài)基礎(chǔ)知識(shí)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、拍 賣(mài) 概 述

　　2、拍 賣(mài) 規(guī) 則

　　3、拍 賣(mài) 實(shí) 務(wù)

　　4、強(qiáng) 制 拍 賣(mài)

　　5、房地產(chǎn)拍賣(mài)

　　二、考試要求：

　　1、了解拍賣(mài)委托，拍賣(mài)公告與展示，拍賣(mài)的傭金、價(jià)款結(jié)算與標(biāo)的交割，房地產(chǎn)拍賣(mài)的程序。

　　2、熟悉拍賣(mài)規(guī)則，強(qiáng)制拍賣(mài)的標(biāo)的，強(qiáng)制拍賣(mài)的程序，強(qiáng)制拍賣(mài)的注意事項(xiàng)，房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源，房地產(chǎn)估價(jià)及拍賣(mài)保留價(jià)確定，房地產(chǎn)拍賣(mài)的注意事項(xiàng)。

　　3、掌握拍賣(mài)的涵義和原則，拍賣(mài)標(biāo)的、報(bào)價(jià)方式及類型，強(qiáng)制拍賣(mài)的概念、特點(diǎn)和原則，房地產(chǎn)拍賣(mài)及特征，房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件，房地產(chǎn)拍賣(mài)竟買(mǎi)人條件。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　第一節(jié) 拍 賣(mài) 概 述

　　一、拍賣(mài)的涵義和原則

　　1 、 拍賣(mài)的概念

　　1997年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》(以下簡(jiǎn)稱《拍賣(mài)法》)對(duì)拍賣(mài)的定義是“拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，將特定的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式?！?/P>

　　我們可以從以下三個(gè)方面理解《拍賣(mài)法》中拍賣(mài)的概念：第一，拍賣(mài)是一種中介服務(wù)性質(zhì)的交易方式。拍賣(mài)過(guò)程實(shí)際上由委托和競(jìng)買(mǎi)這兩個(gè)階段構(gòu)成，拍賣(mài)位于中樞位置，聯(lián)結(jié)兩家，操作整個(gè)拍賣(mài)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　第二，拍賣(mài)是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)成交的。拍賣(mài)交易的完成實(shí)際上就是眾多競(jìng)買(mǎi)人在同一時(shí)間、地點(diǎn)公開(kāi)競(jìng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)價(jià)高者得的過(guò)程，而不存在一對(duì)一的談判、協(xié)商和討價(jià)還價(jià)，不存在價(jià)格形成過(guò)程中的秘密性因素。

　　第三，拍賣(mài)是受到法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　拍賣(mài)活動(dòng)中主要涉及拍賣(mài)人、委托人、競(jìng)買(mǎi)人和買(mǎi)受人這幾方當(dāng)事人。

　　拍賣(mài)人是指依照《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》和《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的從事拍賣(mài)活動(dòng)的企業(yè)法人。委托人是指委托拍賣(mài)人拍賣(mài)物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的公民、法人或其他組織。

　　競(jìng)買(mǎi)人是指參加競(jìng)購(gòu)拍賣(mài)標(biāo)的的公民、法人或其他組織。買(mǎi)受人是指以最高應(yīng)價(jià)購(gòu)得拍賣(mài)標(biāo)的競(jìng)買(mǎi)人。

　　例題：拍賣(mài)活動(dòng)中主要涉及的當(dāng)事人包括( )。

　　A、拍賣(mài)人

　　B、委托人

　　C.競(jìng)買(mǎi)人

　　D.買(mǎi)受人

　　答案：ABCD

　　2 、 拍賣(mài)的特征

　　(1)拍賣(mài)與普通商品交易的區(qū)別

　　1)從交易的當(dāng)事人來(lái)看，普通交易中當(dāng)事人只有兩方，即賣(mài)方和買(mǎi)方。而拍賣(mài)方式中有委托人、拍賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人(買(mǎi)受人)，三方缺一不可。

　　2)就交易的性質(zhì)而言，普通交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方可以私下商量?jī)r(jià)格，而拍賣(mài)的整個(gè)過(guò)程是在公眾的監(jiān)督之下進(jìn)行的。

　　3)從商品的形成價(jià)格上比較，普通交易中商品銷售價(jià)格由賣(mài)方定價(jià)或由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商定價(jià)，而拍賣(mài)中，被拍賣(mài)商品的出售價(jià)格由競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)競(jìng)價(jià)來(lái)決定，即由買(mǎi)方定價(jià)。

　　4)從商品的競(jìng)價(jià)對(duì)手來(lái)看，普通交易的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主要在賣(mài)方即生產(chǎn)廠家、供貨商中間展開(kāi)，有時(shí)也會(huì)在買(mǎi)賣(mài)方之間以討價(jià)還價(jià)的方式展開(kāi)，而拍賣(mài)方式交易中，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)是在買(mǎi)方中間展開(kāi)的。

　　5)從對(duì)買(mǎi)方的身份要求來(lái)看，拍賣(mài)方式交易中，競(jìng)買(mǎi)人必須向拍賣(mài)人公開(kāi)其真實(shí)身份，參與競(jìng)買(mǎi)前必須出示身份證明及辦理競(jìng)買(mǎi)手續(xù)。

　　在定向拍賣(mài)的情況下，還會(huì)對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的身份或資格做出相應(yīng)限制性規(guī)定。而普通交易則沒(méi)有上述要求。

　　6)從拍賣(mài)人的主體資格的要求來(lái)看，根據(jù)《拍賣(mài)法》的規(guī)定，境內(nèi)的拍賣(mài)活動(dòng)必須由依法設(shè)立的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)來(lái)舉行，而普通交易中的商業(yè)企業(yè)則一般不會(huì)受到特許的限制。

　　(2)拍賣(mài)與投標(biāo)招標(biāo)的區(qū)別

　　1)標(biāo)的內(nèi)容上的區(qū)別。《拍賣(mài)法》規(guī)定的拍賣(mài)標(biāo)的范圍是：依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。

　　《招標(biāo)投標(biāo)法》第二條規(guī)定，必須依法進(jìn)行招標(biāo)的是：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目;

　　國(guó)家投資融資的項(xiàng)目;使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目和依照法律、行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目。

　　2)實(shí)施機(jī)構(gòu)上的區(qū)別?！杜馁u(mài)法》規(guī)定拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)施機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣(mài)企業(yè)?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：招標(biāo)人可以委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo);招標(biāo)人也可以自行辦理招標(biāo)事宜。

　　3)行為目的上的區(qū)別。拍賣(mài)的目的是把拍賣(mài)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給最高出價(jià)者，拍賣(mài)成交后所體現(xiàn)的是委托人向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系。

　　而招標(biāo)投標(biāo)則不同，多數(shù)情況下，招標(biāo)人是為了完成某些項(xiàng)目而在投標(biāo)人中選擇一個(gè)條件最優(yōu)的合作伙伴，合同成立后由中標(biāo)人完成合同約定的工作。

　　4)拍賣(mài)成交后，委托人和買(mǎi)受人都必須根據(jù)合同的約定向拍賣(mài)行支付傭金;而招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，由于中標(biāo)人或者成為招標(biāo)人的合作伙伴，或者承攬一個(gè)合同項(xiàng)目，雙方不需支付傭金或酬勞。

　　因此，是否收取酬勞可以作為區(qū)別拍賣(mài)與招標(biāo)投標(biāo)的一個(gè)重要標(biāo)志。

　　例題(判斷)：1、《拍賣(mài)法》規(guī)定拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)施機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣(mài)企業(yè)。( )

　　答案：對(duì)

　　2、《拍賣(mài)法》規(guī)定的拍賣(mài)標(biāo)的范圍是：依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，不包括無(wú)形資產(chǎn)。 ( )

　　答案：錯(cuò)

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