2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(56)

　　三、房地產(chǎn)抵押及其價(jià)值評估的風(fēng)險(xiǎn)$lesson$

　?、?房地產(chǎn)抵押貨款的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)性、壽命長久、價(jià)值師大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)物，所以銀行為了減少自身風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作為抵押物。借款人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)(銀行信任的)估價(jià)的欲抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值，可作為銀行放款的參考依據(jù)。

　　⑴ 抵押房地產(chǎn)本身風(fēng)險(xiǎn)

　　以房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險(xiǎn)的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險(xiǎn);預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的價(jià)值減損等。

　　適宜性風(fēng)險(xiǎn)

　　并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物，它受到上述相關(guān)法規(guī)的限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險(xiǎn)是根本性的。

　　預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估是評估設(shè)定抵押時(shí)的市場價(jià)(現(xiàn))值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場變動(dòng)或泡沫破裂造成市場價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);另外抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的價(jià)值和現(xiàn)金流與估價(jià)時(shí)運(yùn)用收益法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)預(yù)測的未來收益、開發(fā)完成后的價(jià)值和未來運(yùn)營成本和續(xù)建費(fèi)用不同，造成價(jià)值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回實(shí)物。這時(shí)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費(fèi)形成降價(jià)甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn);不同類型特點(diǎn)的房地產(chǎn)在不同的市場條件下其變現(xiàn)能力是有差異的，比如住宅、寫字樓、商業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場變現(xiàn)能力一般由強(qiáng)變?nèi)?抵押物位置較差、剩余年限較短，具有長期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不易。

　　損耗風(fēng)險(xiǎn)

　　由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會(huì)造成抵押物的一般耗損;不當(dāng)使用或空置，在建房地產(chǎn)閑置停滯，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等造成其價(jià)值的嚴(yán)重減損。

　?、?抵押貨款總風(fēng)險(xiǎn)折扣

　　銀行或金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的是貨幣，并且要求貨幣有進(jìn)有出是流動(dòng)的。他們對于放款投資的安全性最為關(guān)注，尤其是本金的安全性，關(guān)心資本的安全與抵押房地產(chǎn)的安全和盈利能力，借出款后能如期收回本金利息。最不希望看到的是抵押人違約、抵押房地產(chǎn)變成不良資產(chǎn)，不得不收回作為抵押貸款擔(dān)保物的房地產(chǎn)，他們并不善于經(jīng)營房地產(chǎn)，只能通過強(qiáng)制性拍賣收回資金，往往損失很大。他們對于收益性的房地產(chǎn)要求凈經(jīng)營收益超過抵押貸款年本息還款額，具有一定的安全系數(shù)作為保障。

　　申請貸款人或抵押人，希望借到款，以解決項(xiàng)目投資或經(jīng)營周轉(zhuǎn)等的匱乏資金，有時(shí)甚至是燃眉之急。有信譽(yù)有能力的貸款人最希望的是借到款后既把事情做成，又能如期還本付息。為達(dá)到預(yù)定的借款數(shù)目，一般愿以適宜價(jià)值的房地產(chǎn)或較少價(jià)值的房地產(chǎn)和較高的抵押率獲得借款。從上述意義看，抵貸雙方是一種公平“交易”，但都存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前在抵押借款實(shí)務(wù)中銀行或金融機(jī)構(gòu)一般按估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的抵押房地產(chǎn)市場(現(xiàn))價(jià)值或?qū)嶋H成交價(jià)格中較低者的40%(或收下)~80%為借款額，即考慮了20~60%(或以上)的折扣風(fēng)險(xiǎn)(首付款、資本金)。這個(gè)總折扣風(fēng)險(xiǎn)一般包括各方形成的下述內(nèi)容：上述抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn);政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然和國際等風(fēng)險(xiǎn);信用、道德、政策、市場、利率、流動(dòng)、操作、管理、經(jīng)營等類風(fēng)險(xiǎn)。

　　總之，這些風(fēng)險(xiǎn)可以通過貸款人(還款能力)的審查限制、首付款比例、資本金比例、抵押率、擔(dān)保公司擔(dān)保、增加保險(xiǎn)種類、評估公司估價(jià)、跟蹤貸款和抵押物、收回抵押物等方式分散化解風(fēng)險(xiǎn)。抵押貨款風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)概率及風(fēng)險(xiǎn)的量化是個(gè)復(fù)雜的體系，目前尚屬銀行內(nèi)部管理核算范疇。

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