2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》強(qiáng)化題(20)

　　一、計(jì)算題$lesson$

　　1.某酒店投資采用銀行貸款，年利率為12%，估計(jì)一年建成，交付使用后，當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元，以后逐年增加15%，要求10年凈收益回收貸款的本利和，問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初，收益發(fā)生在年末)

　　【答案】

　　該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為：

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬(wàn)元

　　該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元

　　二、案例題

　　某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米，建造成本為1400元/平米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%，管理費(fèi)用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，貸款利率為12%，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年，(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月，建設(shè)期為24個(gè)月，銷售期為6個(gè)月，)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入，建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為4700元/平米，出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%，問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?

　　【答案】

　　(1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：

　　項(xiàng)目總建筑面積：40000×1.6=64000平米

　　總銷售收入：4700×46000=30080萬(wàn)元

　　銷售稅費(fèi)：30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元

　　項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元

　　(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：

　　土地成本：1000×64000=6400萬(wàn)元

　　建造成本：1400×64000=8960萬(wàn)元

　　專業(yè)人員費(fèi)用：8960×8%=716.8萬(wàn)元

　　管理費(fèi)用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用：

　　A土地成本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬(wàn)元

　　B建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用\管理費(fèi)用利息：

　　(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬(wàn)元

　　C財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元

　　銷售費(fèi)用：30080×2.5%=752萬(wàn)元

　　總開(kāi)發(fā)成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元

　　(3)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率：

　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元

　　開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率：5958.59/22166.21×100%=26.88%

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