2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(49)

　　第五節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)$lesson$

　　政府合理確定自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的角色，著眼于建立市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效管理的關(guān)鍵。政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能，應(yīng)該是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和按市場(chǎng)發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作納入法制的軌道。

　　一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則

　　政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價(jià)值昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。

　　㈠ 目標(biāo)的確定性

　　政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策必須有明確的目標(biāo)。政策的預(yù)評(píng)價(jià)首先要考察這些目標(biāo)的必要性和可行性;政策的后評(píng)價(jià)則要分析這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度、實(shí)際受益者是否與目標(biāo)受益者相吻合、是否有負(fù)面作用等。這些目標(biāo)通常包括：

　?、?使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時(shí)候，都有一個(gè)房地產(chǎn)存量來(lái)滿足當(dāng)前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建商品房的入住情況，忽視存量房地產(chǎn)的空置問(wèn)題;或?qū)烧叩闹匾暢潭炔黄ヅ?。這就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。

　?、?保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g。以住宅市場(chǎng)為例：長(zhǎng)期的住房政策必須有改善住房質(zhì)量的目標(biāo)，必須對(duì)家庭居住偏好(在住宅產(chǎn)權(quán)、類型、位置)加以考慮，政府應(yīng)允許超過(guò)需要數(shù)量的住宅剩余存在，因?yàn)榭罩米≌鳛樽≌袌?chǎng)上的"蓄水池"，可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅被及時(shí)淘汰，滿足部分家庭對(duì)擁有第二住所的需要。

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