2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(28)

　　尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：$lesson$

　　1.法律上的許可性：對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。

　　2.技術(shù)上的可能性：對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。

　　3.經(jīng)濟上的可行性：對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗。

　　經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來的收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)

　　值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。

　　4.價值是否最大：在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

　　進一步來講，有三個經(jīng)濟學(xué)原理有助于把握最高最佳使用：(1)收益遞增遞減原理;(2)均衡原理;(3)適合原理。

　　收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

　　收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(又稱邊際收益遞減原理)，

　　可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的;但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加

　　達(dá)到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

　　收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的使用強度(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)超過一定限度后，收益開始下降。

　　收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益(又稱規(guī)模報酬規(guī)律)，可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化)，

　　則產(chǎn)出量的變化有3種可能：一是產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益不變;二是產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞增;三是產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞減。在擴大規(guī)模時，一

　　般是先經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減階段。

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價修正。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊，此時對于購買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為購買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

　　另一種相反的情況是，建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進、良好，但坐落的土地位置較差，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于此重置價格。

　　均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)。

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