2012年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》精講(63)

　　一、工程項目的劃分$lesson$

　　1、 建設(shè)項目

　　建設(shè)項目也稱建設(shè)單位。它是指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設(shè)計進(jìn)行施工、并受總概(預(yù))算控制的各個工程項目的總和。建設(shè)項目在經(jīng)濟(jì)上實行獨立核算，具有獨立的組織形式。

　　2 、 工程項目

　　工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分。它是指具有獨立的設(shè)計文件和相應(yīng)的綜合概(預(yù))算書，竣工后能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。

　　3、 單位工程

　　單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設(shè)計的施工圖和相應(yīng)的概(預(yù))算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。

　　4、 分部工程

　　分部工程是單位工程的組成部分。它是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品。

　　5 、 分項工程

　　分項工程是分部工程的組成部分。它是指通過簡單施工過程就能生產(chǎn)出來并可利用某種計量單位計算的最基本的中間產(chǎn)品，它是按照不同施工方法或材料規(guī)格，從分部工程中進(jìn)一步細(xì)分出來的。

　　例題：按照從大到小的順序，下列工程項目的劃分為( )。

　　A、工程項目 B、單位工程 C.分項工程 D.建設(shè)項目 E、分部工程

　　答案：DABEC

　　二、工程造價的基本原理和方法

　　工程造價的計價與控制是以建設(shè)項目、單項工程、單位工程為對象，研究其在建設(shè)前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價的運動規(guī)律的學(xué)科。工程造價的計算與控制是工程造價管理的兩個并行的、各有側(cè)重而又相互聯(lián)系和相互重疊的工作過程。工程造價的計算主要是指計算和確定工程造價和投資費用。

　　1 、 工程造價計價的基本原理和方法

　　工程造價計價也叫工程估價，是對投資項目造價(或價格)的計算。

　　工程項目是單件性與多樣性組成的集合體，其主要特點就是按工程分解結(jié)構(gòu)進(jìn)行。任何一個工程項目都可以分解為一個或幾個單項工程。單位工程可以按照施工順序細(xì)分為土石方工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、木結(jié)構(gòu)工程、樓地面工程等分部工程。

　　從工程造價角度，將工程項目細(xì)分到分部工程還不能滿足核算的需要，還需要把分部工程進(jìn)一步細(xì)分為更簡單細(xì)小的部分，即分項工程。也就是要劃分到構(gòu)成工程項目的最基本構(gòu)成要素。由此可見，工程造價的計價過程就是將建設(shè)項目進(jìn)行分解和逐步組合的過程。

　　從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為：分部分項工程單價――單位工程總價――工程項目總價――建設(shè)項目總造價。影響工程造價的主要因素有兩個：基本構(gòu)造要素的單位價格和基本構(gòu)造要素的實物工程數(shù)量，可用下列基本計算公式表示：

　　工程計價=∑工程實物量X單位價格，

　　在進(jìn)行工程計價時，實物工程量的計量單位是由單位價格的計量單位決定的。單位價格的計量單位的對象越大，得到的工程估算越粗略，反之，工程估算就較為準(zhǔn)確。

　　對基本子項單位價格的確定有兩種形式，即直接費單價和綜合單價。

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