2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(39)

　?、?某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例，例如一般情況下住宅的售價(jià)相當(dāng)于大約100個(gè)月的租金，如果售價(jià)太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時(shí)間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時(shí)間相對較長。同時(shí)，對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一個(gè)假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個(gè)完全的資本市場存在。但實(shí)際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;為了整個(gè)社會的利益，政府還會通過城市規(guī)劃、售價(jià)或租金控制等政策干預(yù)市場。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場供需均衡。由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡，所以，用"不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時(shí)的"來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。

　?、?指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來適時(shí)滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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