2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(20)

　　3.賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。在圖2-4(a)中，交易不能成功;在圖2-4(b)中，交易可能成功。

　　至于最終的交易價(jià)格是在此最低價(jià)格和最高價(jià)格之間，還是剛好為最低價(jià)格或最高價(jià)格，取決于雙方的談判能力，以及該種房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。在賣方市場下，成交價(jià)格往往是偏高的;在買方市場下，成交價(jià)格往往是偏低的。

　　(二)市場價(jià)格

　　市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　(三)理論價(jià)格

　　理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

　　市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。

　　一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動(dòng)，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。

　　就成交價(jià)格、市場價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

　　(四)公開市場價(jià)值

　　公開市場價(jià)值定義為：在公開市場上最可能形成的價(jià)格。在本書中，市場價(jià)格、市場價(jià)值、公開市場價(jià)值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。值得注意的是，在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中有時(shí)需要評(píng)估的不一定是公開市場價(jià)值，而是在某些特定條件限制下的正常價(jià)格或金額，如征用拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

　　(五)評(píng)估價(jià)值

　　評(píng)估價(jià)值又稱評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。

　　評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價(jià)格。

　　但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場價(jià)格。

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