2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(18)

更新時間：2012-05-31 14:56:57 來源：|0

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　　三、市場背景分析

　　××房地產(chǎn)市場近幾年一直保持了良好的發(fā)展趨勢，盡管國家以及地方從2005年開始不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但該市房地產(chǎn)市場總體上一直保持了較快的上漲趨勢。近三年來××市房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)匯總見下表：

　　2003～2005年××市商品房交易數(shù)據(jù)匯總表　　表3―7

　　從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無論是交易面積還是交易件數(shù)都呈現(xiàn)出上升的趨勢。其中商品房交易面積年平均增長速度為7.93%，交易單價年平均增長速度為l0.19%。

　　在這種形勢下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續(xù)重新啟動，且取得了不錯的銷售業(yè)績。例如位于××商業(yè)街的××大廈、××大廈已改造為精裝修小戶型高級公寓進(jìn)入市場。原××國際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級公寓，這些項目都取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。在估價時點位于××街的原××大廈經(jīng)改造也即將上市。估價對象所臨的商務(wù)區(qū)以及所處的金融商務(wù)，高檔精裝修小戶型公寓具有較強的市場需求能力，從2002年以來該區(qū)域以及周邊區(qū)域陸續(xù)上市了一批該類型項目，如×××、×××等高檔精裝修小戶型項目，銷售情況都有不俗的表現(xiàn)。

　　估價對象區(qū)域及臨近區(qū)域的高檔精裝修小戶型公寓的購買者多是以投資為主，隨著估價對象所處區(qū)域以及其他區(qū)域大量精裝修小戶型住宅投入市場，市場將日趨飽和，該類房屋的投資收益率有下降的趨勢。根據(jù)近兩年的土地出讓情況以及未來的土地供應(yīng)計劃情況分析，該區(qū)域未來一年內(nèi)不會有新建住宅項目入市，兩年內(nèi)將可能有三個商住項目入市。因此，估價對象在面臨著挑戰(zhàn)同時，也面臨著一定的市場機(jī)會，這就需要爭取時間，盡快完成改造進(jìn)入市場，在銷售中制定執(zhí)行競爭力較強的價格策略，力求快進(jìn)快出。

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