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2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(14)

更新時間:2012-05-31 15:00:51 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  第二節(jié) 房地產(chǎn)的供求與價格

  一、房地產(chǎn)的需求

  某種房地產(chǎn)的需求,是指消費(fèi)者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。所以,在確定需求時,只考慮有支付能力的需要。

  對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的,其中主要的有:

  1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一股來說,某種房地產(chǎn)的價格上升,對其需求就會減少;價格下降,對其需求就會增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求與價格成同方向變化。

  2.消費(fèi)者的收入水平。對于多數(shù)商品來說,當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時,就會增加對商品的需求;相反,就會減少對商品的需求。

  3。相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn),是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品,是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)。

  替代品之間,一種房地產(chǎn)的價格上升,對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品,是指與它相互配套的其他房地產(chǎn)�;パa(bǔ)品之間,對一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了,對另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會多起來。

  4.消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時,該種房地產(chǎn)的需求就會增加;相反,需求就會減少。

  5.消費(fèi)者對未來的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期未來收入增加時,就會增加現(xiàn)期需求;相反,就會減少現(xiàn)期需求。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價格會在下一時期上升時,就會增加對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求;相反,就會減少對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。

  房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。在圖2―1(a)中,橫軸表示需求數(shù)量,縱軸表示價格。由于價格下降導(dǎo)致需求增加,因此需求曲線向右下方傾斜。

  如果考慮影響需求量的其他因素,則需求量不再是沿著需求曲線上下移動,而是整個需求曲線發(fā)生位移。如圖2―1(b),以Do為基礎(chǔ),如果消費(fèi)者的收入水平提高,整個需求曲線將由Do向右位移到Dl;

  如果消費(fèi)者的收入水平下降,整個需求曲線將由Do向左位移到D2。

  二、房地產(chǎn)的供給

  某種房地產(chǎn)的供給,是指房地產(chǎn)開發(fā)商,和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有2個條件:一是開發(fā)商或擁有者愿意供給,二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)只有開發(fā)或出售的愿望,而沒有開發(fā)或出售的能力,則不能形成有效供給,也就不能算作供給。

  對某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的,其中主要的有:

  1.該種房地產(chǎn)的價格水平。―般來說,某種房地產(chǎn)的價格越高,開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多;相反,開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。

  2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下,開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤,從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反,會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

  3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下,開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本,增加開發(fā)利潤,開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

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