2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(14)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的供求與價(jià)格

　　一、房地產(chǎn)的需求

　　某種房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者(買者)在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。所以，在確定需求時(shí)，只考慮有支付能力的需要。

　　對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，其中主要的有：

　　1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一股來說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少;價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求與價(jià)格成同方向變化。

　　2.消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于多數(shù)商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)，就會(huì)增加對(duì)商品的需求;相反，就會(huì)減少對(duì)商品的需求。

　　3。相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)。

　　替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配套的其他房地產(chǎn)。互補(bǔ)品之間，對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來。

　　4.消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;相反，需求就會(huì)減少。

　　5.消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期未來收入增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)期需求;相反，就會(huì)減少現(xiàn)期需求。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在下一時(shí)期上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求;相反，就會(huì)減少對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。

　　房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系。在圖2―1(a)中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。

　　如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。如圖2―1(b)，以Do為基礎(chǔ)，如果消費(fèi)者的收入水平提高，整個(gè)需求曲線將由Do向右位移到Dl;

　　如果消費(fèi)者的收入水平下降，整個(gè)需求曲線將由Do向左位移到D2。

　　二、房地產(chǎn)的供給

　　某種房地產(chǎn)的供給，是指房地產(chǎn)開發(fā)商，和擁有者(賣者)在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有2個(gè)條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果開發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)只有開發(fā)或出售的愿望，而沒有開發(fā)或出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。

　　對(duì)某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，其中主要的有：

　　1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。―般來說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多;相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。

　　2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會(huì)減少開發(fā)利潤，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。

　　3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會(huì)開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

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