2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(21)

　　第五節(jié) 風險與投資組合

　　投資組合的理論推導涉及到較深的數(shù)學知識，因此我們在此僅介紹其基本原理，以及這種原理對房地產(chǎn)投資分析的指導作用。應(yīng)該指出的是，隨著大型機構(gòu)投資者的增長，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來越廣泛。為此，我們在這里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風險。

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負增長。在這種情況下，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話說，目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設(shè)可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個項目上去呢、還是分別投入到不同的項目上去呢?聰明而有理智的人通常都會選擇后一種投資方式，因為這樣做雖然可能會失去獲得高額收益的機會，但他也不至于血本無歸?；饡馁Y金使用方式最能體現(xiàn)這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提就是基金的安全性和收益的穩(wěn)定性，滿足了這兩個前提，才會有收益最大化的目標。

　　大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如中國香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國大陸的投資不能超過其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的中國香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風險。

　　圖1-2 不同投資項目對市場的反應(yīng)

　　圖1-2表示兩個投資項目都有相同的收益率，但對市場變化的

　　投資項目甲

　　風險程度甲

　　RY理想組合帶

　　反應(yīng)則不同。假如以單一一項投資項目分析，它們各自的波動十分大。這也表示單一項目的投資風險頗大。另一方面，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低。當然要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負的協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差關(guān)系。但這個條件很難達到。

　　圖1-3 投資組合設(shè)計與資金分配

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