2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(6)

　　11.土地使用管制。對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：

　　(1)土地用途;

　　(2)建筑高度

　　;(3)容積率

　　;(4)建筑密度;

　　(5)建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度);

　　(6)建筑間距

　　;(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例);

　　(8)交通出入口方位;

　　(9)停車泊位

　　;(10)建筑體量、體型、色彩

　　;(11)地面標(biāo)高

　　;(12)其他要求。

　　上述城市規(guī)劃限制條件可通過(guò)下列文件了解：

　　(1)規(guī)劃要點(diǎn);

　　(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)

　　;(3)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū);

　　(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　12.其他。如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和深度。

　　對(duì)于一般土地，可了解上述l至8項(xiàng);對(duì)于待開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)的土地，還需要了解9至11項(xiàng)。

　　三、建筑物的概念

　　(一)建筑物的定義

　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

　　其中，房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

　　構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　　(二)對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)

　　1. 坐落。

　　2.面積包括：(1)建筑面積;(2)套內(nèi)建筑面積;(3)使用面積;(4)其他面積，如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營(yíng)業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。

　　3.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。

　　4.結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：

　　(1)鋼結(jié)構(gòu)，

　　(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，

　　(3)磚混結(jié)構(gòu)，

　　(4)磚木結(jié)構(gòu)，

　　(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

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