2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

　　四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件(掌握)

　　在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出的結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：

　?、偈欠窀鶕?jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);

　　②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)完成后價(jià)值)。

　　假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：

　?、僖幸惶捉y(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃;

　?、垡幸粋€(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困難。

　　五、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：

　?、僬{(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;

　?、谶x取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;

　?、垲A(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期;

　?、茴A(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值;

　?、蓊A(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);⑥測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

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