2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導(dǎo)-市場法及其運用

　　市場法及其運用

　　一、市場法適用的估價對象(掌握)

　　市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：

　?、僮≌?，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法估價，相對而言也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價。

　　②寫字樓。

　?、凵啼?。

　?、軜?biāo)準(zhǔn)廠房。

　　⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價：

　　①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;

　　②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;

　?、劭杀刃院懿畹姆康禺a(chǎn)，例如在建工程等。

　　二、搜集交易實例的要求(掌握)

　　搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

　　在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：

　?、俳灰讓嵗康禺a(chǎn)的基本狀況，例如名稱、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等;

　　②交易雙方，例如賣方和買方的名稱，賣方和買方之間的關(guān)系;

　?、鄢山蝗掌?

　　④成交價格，包括總價、單價及計價方式(例如是按建筑面積還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計價等);

　?、莞犊罘绞剑缡且淮涡愿犊钸€是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限);

　　⑥交易情況，例如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等)，交易稅費負(fù)擔(dān)方式(如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的，還是全部由賣方負(fù)擔(dān)，或者全部由買方負(fù)擔(dān)等)，有無利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。

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