2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(5)

　　“2.0.14成本法(cost approach)求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?/P>

　　“2.0.15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method，residual method)預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?/P>

　　首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是“估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這與市場法是一致的，也是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。

　　同時(shí)，收益法要求采用“估價(jià)對象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》第2.0.13條)，成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑物的正常價(jià)格”(《規(guī)范》第2.0.14、2.0.2l、2.0.22條)，假設(shè)開發(fā)法采用正常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2.0.15條)。這些都說明，這些估價(jià)方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與估價(jià)對象有關(guān)的各種公開市場價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)的(這里所說的“與估價(jià)對象有關(guān)的各種公開市場價(jià)值”包括：估價(jià)對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價(jià)格、正常開發(fā)成本等)。

　　實(shí)際上，成本法是通過估價(jià)對象的各組成部分的公開市場價(jià)值來確定估價(jià)對象整體的公開市場價(jià)值，收益法是通過估價(jià)對象的正常凈收益來推算估價(jià)對象的公開市場價(jià)值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價(jià)對象成為最終產(chǎn)品后的公開市場價(jià)值來反算估價(jià)對象作為半成品時(shí)的公開市場價(jià)值。所以我們可以認(rèn)為：其他的估價(jià)方法都是市場法的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。我們甚至可以通過一些極端的情況來認(rèn)識(shí)其他估價(jià)方法與市場法之間的聯(lián)系。假定要評(píng)估一宗房地產(chǎn)在某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，如果知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價(jià)是4200元/┫，又知道該房地產(chǎn)的報(bào)酬率是5%，不考慮交易稅費(fèi)等因素，我們可以推斷出當(dāng)前該房地產(chǎn)的正常市價(jià)應(yīng)該是4200/(1+5%)=4000(元/┫)。如果我們把一年以后的售價(jià)4200元/┫當(dāng)作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)和市場法幾乎沒有什么區(qū)別了。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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