2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章知識(shí)點(diǎn)

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　　第一章 房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)

　　1. 投資的分類(四種分類)

　　按投資期限或投資回期長(zhǎng)短分

　　短期投資(一年以內(nèi))

　　長(zhǎng)期投資(一年以上)

　　按投資人能否直接控制其投資資金來(lái)劃分

　　直接投資(直接用資金辦實(shí)業(yè))

　　間接投資(投資人購(gòu)買有價(jià)證券，間接投資實(shí)業(yè))

　　按投資對(duì)象存在的形式來(lái)劃分

　　金融投資(預(yù)先墊付資金形成金融資產(chǎn))

　　實(shí)物投資(預(yù)先墊付資金形成實(shí)物資產(chǎn))

　　按投資的經(jīng)濟(jì)用途劃分

　　生產(chǎn)性投資(投入生產(chǎn)領(lǐng)域)

　　非生產(chǎn)性投資(投入非生產(chǎn)領(lǐng)域)

　　2. 投資的特性(四特性)

　　投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

　　投資具有時(shí)間性(犧牲即期消費(fèi)獲得將來(lái)消費(fèi))

　　投資的目的是獲取報(bào)酬

　　投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

　　3. 房地產(chǎn)投資的分類

　　按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分

　　土地開發(fā)投資-從事土地開發(fā)活動(dòng)

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資-從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資-從事房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

　　按物業(yè)類型劃分*

　　居住物業(yè)投資

　　商用物業(yè)投資

　　工業(yè)物業(yè)投資

　　酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資

　　特殊物業(yè)投資

【重點(diǎn)】按物業(yè)類型劃分的房地產(chǎn)投資

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　　4. 有關(guān)保障房的內(nèi)容

　　廉租住房-面向低收入家庭出租

　　經(jīng)濟(jì)適用住房-面向低收入家庭出售

　　限價(jià)房-面向中等收入家庭出售

　　經(jīng)濟(jì)租賃住房-面向中等收入家庭出租

　　5. 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)(8大特點(diǎn))

　　區(qū)位選擇異常重要(具體位置+宏觀區(qū)位)

　　適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資(兩個(gè)壽命)

　　需要適時(shí)的更新改造投資(適應(yīng)性，需要適時(shí)更新改造)

　　投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(價(jià)值難以判斷)

　　變現(xiàn)性差

　　易受政策影響

　　依賴專業(yè)管理

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移(外部性影響)

　　6 房地產(chǎn)的兩個(gè)壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命

　　地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期，即從地上建筑物竣工之日開始，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　自然壽命

　　從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時(shí)間

　　7. 房地產(chǎn)直接投資與間接投資

　　直接投資-投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過(guò)程，參與有關(guān)管理工作

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資-把土地加工成房屋

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資-直接買建成的物業(yè)

　　間接投資――投資者將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)，不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作

　　投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　購(gòu)買住房抵押支持證券

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　　8. 房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　概念

　　是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過(guò)在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將基是行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資，獲得開發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程

　　性質(zhì)

　　屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給

　　具體種類

　　土地開發(fā)投資-土地一級(jí)開發(fā)為主

　　商品房建設(shè)投資-建房屋

　　9. 房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　概念

　　向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　可以是增量房地產(chǎn)(新房)，也可以是存量房地產(chǎn)(舊房)

　　目的(兩個(gè))

　　自用

　　經(jīng)營(yíng)出租獲得經(jīng)常性收入

　　還可以獲得轉(zhuǎn)售收益

　　置業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的選擇

　　缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者-購(gòu)買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購(gòu)買價(jià)格高，收益水平低，但風(fēng)險(xiǎn)小

　　具備投資管理經(jīng)驗(yàn)又風(fēng)險(xiǎn)偏好型的投資者-購(gòu)買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大

　　10. 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券的類型

　　首次公開發(fā)行

　　配股

　　公開增發(fā)或定向增發(fā)

　　發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

　　11. 房地產(chǎn)投資的利弊(四利三弊)

　　利

　　相對(duì)較高的收益水平

　　易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　能抵消通貨膨脹的影響-房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過(guò)年通貨膨脹率

　　提高投資者的資信等級(jí)

　　弊

　　投資數(shù)額巨大

　　投資回收周期較長(zhǎng)

　　需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

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　　12.風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念

　　概念

　　風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)獲得預(yù)期收益可能性的大小

　　風(fēng)險(xiǎn)的度量

　　標(biāo)準(zhǔn)差-標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比-越大風(fēng)險(xiǎn)越大

　　三個(gè)概念

　　風(fēng)險(xiǎn)收益-實(shí)際收益超出預(yù)期收益

　　風(fēng)險(xiǎn)損失-實(shí)際收益低于預(yù)期收益

　　風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬-實(shí)際收益超出預(yù)期收益的部分

　　風(fēng)險(xiǎn)決策(情況不確定，但發(fā)生的概率確定)

　　決策準(zhǔn)則是最大期望收益

　　一般使用決策樹法或決策表法

　　不確定性的決策方法(情況及發(fā)生的概率均不確定)

　　小中取大法-悲觀看法

　　大中取大法-樂(lè)觀看法

　　最小最大后悔值法

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方面(四方面)

　　投入資金的安全性

　　期望收益的可靠性

　　投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

　　資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　風(fēng)險(xiǎn)的分類

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)-對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法控制

　　個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)-僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以控制

　　13. 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　概念

　　又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部分散、抵消的風(fēng)險(xiǎn)

　　種類(八種)

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn))

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　利率風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政治風(fēng)險(xiǎn)-危害最大的一種

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)

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　　14. 利率風(fēng)險(xiǎn)

　　利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響(三方面)

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難

　　還會(huì)抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降

　　15. 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(6類)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)(收入低了)

　　項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)

　　未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)(費(fèi)用高了)

　　物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化)

　　即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化

　　比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本)

　　也稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會(huì)，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(時(shí)機(jī)與時(shí)間)

　　房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短

　　持有期風(fēng)險(xiǎn)(持有時(shí)間)

　　房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長(zhǎng)，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大

　　16. 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

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　　17.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計(jì)算

　　資產(chǎn)的預(yù)期收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場(chǎng)的整體平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率一般為國(guó)債的收益率或銀行存款利率

　　當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=1

　　18.資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)整體平均收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率

　　折現(xiàn)率=資金的機(jī)會(huì)成本+適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)

　　【2009年真題】

　　對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為( )。

　　A.設(shè)計(jì)壽命

　　B.經(jīng)濟(jì)壽命

　　C.法定壽命

　　D.自然壽命

　　【答案】B

　　【解析】關(guān)于房地產(chǎn)兩個(gè)壽命的內(nèi)容。

　　【2009年真題】

　　地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。

　　A.變現(xiàn)性差

　　B.易受政策影響

　　C.依賴專業(yè)管理

　　D.效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　【答案】D

　　【解析】外部性的內(nèi)容。

　　【2009年真題】

　　甲、乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是( )。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

　　【答案】B

　　【解析】用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說(shuō)明可能的收益分布越分散，風(fēng)險(xiǎn)越大。如果計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)差不一樣，就應(yīng)該用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)這個(gè)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)。

　　【2009年真題】

　　如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是( )。

　　A.10.38%

　　B.11.07%

　　C.12.45%

　　D.13.62%

　　【答案】A

　　折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%

　　【2009年真題】

　　下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有( )。

　　A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　C.利率風(fēng)險(xiǎn)

　　D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　【答案】ABC

　　【解析】

　　八大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn))

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　利率風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政治風(fēng)險(xiǎn)-危害最大的一種

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　六大個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)(收入低了)

　　未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)(費(fèi)用高了)

　　資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化)

　　比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本)

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(時(shí)機(jī)與時(shí)間)

　　持有期風(fēng)險(xiǎn)(持有時(shí)間)

　　【2009年真題】

　　具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。( )

　　【答案】對(duì)

　　【解析】市場(chǎng)價(jià)值相同的房地產(chǎn)對(duì)不同的投資者來(lái)說(shuō)投資價(jià)值不同，是因?yàn)椴煌耐顿Y者在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同、對(duì)未來(lái)的信心和判斷也不同。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )

　　【答案】錯(cuò)

　　【解析】依托的收益高于股票，但屬于間接投資而非直接投資。

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