2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-成交價(jià)格

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　　成交價(jià)格

　　買方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最低賣價(jià);在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最高買價(jià)。

　　成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響;反之，則為非正常成交價(jià)格。

　　嚴(yán)格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：

　?、俟_(kāi)市場(chǎng)。

　?、诮灰讓?duì)象本身具備市場(chǎng)性。

　?、郾姸嗟馁I者和賣者。

　?、苜I者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

　?、堇硇郧易运降慕?jīng)濟(jì)行為。⑥買者和賣者都具有完全信息。

　　⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。

　　招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

　　在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)看，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。

　　招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。

　　拍賣出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。

　　造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，(拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好)、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。