2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第一章3

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素

　　一、估價(jià)當(dāng)事人：

　　估價(jià)當(dāng)事人是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師。其中，估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和直接對(duì)象，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者。

　　(一)估價(jià)委托人

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　(三)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　二、估價(jià)目的：

　　估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價(jià)值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價(jià)、政府確定劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)。

　　三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值日期，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間。由于同一估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)時(shí)必須弄清評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)時(shí)問的價(jià)值。這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，它取決于估價(jià)目的，可以是現(xiàn)在、過去或未來的某個(gè)時(shí)間，一般為某個(gè)日期，用公歷年、月、日表示。

　　特別需要指出的是，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)在先，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后。有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見本書第五章第四節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。

　　四、估價(jià)對(duì)象：

　　估價(jià)對(duì)象也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)，當(dāng)其為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)，如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí)，也稱為被估價(jià)權(quán)益，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

　　五、價(jià)值類型：

　　價(jià)值類型是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的具體某種價(jià)值。估價(jià)雖然通常講是評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，但因價(jià)值的種類較多，每種價(jià)值的內(nèi)涵不同，并且在同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下這些價(jià)值的大小一般也不相同，所以到了一個(gè)具體的估價(jià)項(xiàng)目，就不能籠統(tǒng)地說是評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而必須明確是評(píng)估哪種價(jià)值，包括價(jià)值的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。

　　同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體某種價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產(chǎn)在買賣情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高低，但客觀上有其正常的買賣價(jià)格;在征收情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金額可能有多少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額;在抵押情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價(jià)值。而上述正常的買賣價(jià)格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價(jià)值，彼此之間可能是不同的。

　　按價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容來劃分的價(jià)值類型，主要有市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值。其中，市場價(jià)值是最基本、最常用的價(jià)值類型。有關(guān)價(jià)值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”。

　　六、估價(jià)依據(jù)：

　　估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房屋征收評(píng)估辦法》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》等。

　　廣義的估價(jià)依據(jù)還包括委托人提供的估價(jià)所需資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的估價(jià)所需資料。為了使委托人提供的資料可靠，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需要的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、歷史交易價(jià)格、運(yùn)營收入和費(fèi)用、開發(fā)成本(包括成本、費(fèi)用、稅金和利潤等)以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況;估價(jià)師還應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。

　　還需要說明的是，在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部適用。

　　七、估價(jià)假設(shè)：

　　估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中對(duì)估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定，以及對(duì)由估價(jià)目的決定的估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處等所作的說明。例如，在評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)，在該土地的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對(duì)其作出的合理假定。

　　合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu);另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。

　　八、估價(jià)原則：

　　估價(jià)原則是指人們?cè)诠纼r(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進(jìn)行估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有：①獨(dú)立、客觀、公正原則;②合法原則;③估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則。其中，獨(dú)立、客觀、公正是對(duì)估價(jià)的基本要求，它不僅是估價(jià)的基本原則，而且是估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。但是，在評(píng)估投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值時(shí)，上述原則不都全部適用，如評(píng)估在用價(jià)值不適用最高最佳利用原則，而評(píng)估謹(jǐn)慎價(jià)值還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

　　估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的詳細(xì)內(nèi)容見本書第五章。

　　九、估價(jià)程序：

　　估價(jià)程序是指保質(zhì)、按時(shí)完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作及其進(jìn)行的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù);②受理估價(jià)委托;③ 制定估價(jià)作業(yè)方案;④搜集估價(jià)所需資料;⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑥求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值;⑦撰寫估價(jià)報(bào)告;⑧審核估價(jià)報(bào)告;⑨交付估價(jià)報(bào)告;⑩估價(jià)資料歸檔。

　　通過估價(jià)程序可以看到一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目開展的全過程，可以了解一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、保障估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見本書第十二章。

　　十、估價(jià)方法：

　　房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)采用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀推測。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？赏ㄟ^下列3個(gè)途徑來求取：

　　(1)近期市場上相似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的――基于理性的買者愿意出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購買相似的房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量其價(jià)值。

　　(2)如果將該房地產(chǎn)出租或營業(yè)，預(yù)計(jì)可以獲得多少收益――基于理性的買者愿意出的價(jià)錢不會(huì)高于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價(jià)值。

　　(3)如果重新開發(fā)建設(shè)一宗相同或相似的房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)需要多少費(fèi)用――基于理性的買者愿意出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)相同或相似的房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本來衡量其價(jià)值。

　　由上述三個(gè)途徑產(chǎn)生了三種基本估價(jià)方法，即市場法(也稱為市場比較法、交易實(shí)例比較法、比較法)、收益法(也稱為收益資本化法、收益還原法)和成本法。此外，還有一些其他估價(jià)方法，包括假設(shè)開發(fā)法(也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法)、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法(也稱為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)等。

　　十一、估價(jià)結(jié)果：

　　估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)師經(jīng)過分析、測算和判斷得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價(jià)結(jié)果通常對(duì)委托人很重要，委托人可能對(duì)估價(jià)結(jié)果有所期望，甚至設(shè)法進(jìn)行干預(yù)。但因估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”;不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行;更不得為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。

　　還值得說明的是，雖然要求估價(jià)結(jié)果是合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價(jià)結(jié)果有問題，而可能是成交價(jià)受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場狀況和估價(jià)對(duì)象狀況因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。