2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第六章6

　　第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用

　　第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整

　　市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義：

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是成交日期的價(jià)格，是在成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過(guò)去，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。而需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在(多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目為這種情況)，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，政府出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)問(wèn)的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)狀況調(diào)整之后，可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格就變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法：

　　在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲和下跌三種情況。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)時(shí)，可不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整(實(shí)際上是進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整，只是調(diào)整系數(shù)為100%)。而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，以使價(jià)格符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。