2015年房地產估價師《制度與政策》章節(jié)知識第九章1

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　第九章 物業(yè)管理制度與政策

　　第一節(jié) 物業(yè)管理概述

　　物業(yè)與物業(yè)管理基本概念：

　　(一)物業(yè)的含義

　　“物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等，這是一個廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。各類房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈等;同時，物業(yè)也是單元房地產的稱謂，如―個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屆一個或多個產權所有者。附屬的設備、設施和相關場地是指為實現(xiàn)建筑物使用功能、與建筑物相配套的各類設備、設施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

　　(二)物業(yè)管理的含義

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的這一表述表明：①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的;②物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務合同;③物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進行維修養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。

　　物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產權人，指房屋所有權人。

　　(三)物業(yè)管理的主要目的

　　物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人與使用人創(chuàng)造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對于順利實現(xiàn)我國第三步戰(zhàn)略目標，全面建設小康社會具有積極的促進作用：①規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量，改善城市面貌;②規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)，擴大居民消費;③規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定，推動精神文明建設;④規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進財富增值，培育民主意識。

　　物業(yè)管理的基本特征：

　　社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。

　　1.社會化

　　物業(yè)管理的社會化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè);二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產的社會專業(yè)分工是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

　　2.專業(yè)化

　　物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務企業(yè)通過合同的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。隨著經濟的發(fā)展和科技的進步，建設領域不斷涌現(xiàn)新技術、新產品，物業(yè)的智能化程度越來越高，只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員，具有先進的管理工具及設備，建立科學、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務。

　　3.市場化

　　市場化是物業(yè)管理最主要的特性。在市場經濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經營，所提供的商品是服務。物業(yè)服務企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，向業(yè)主和使用人提供服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。

　　物業(yè)管理服務的基本內容：

　　物業(yè)管理服務的基本內容主要有以下幾項：

　　(1)物業(yè)共用部位的維護與管理;

　　(2)物業(yè)共用設備設施的運行、維護和管理;

　　(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務;

　　(4)機動車和非機動車的停放管理;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、消防，交通等協(xié)助管理事項的服務;

　　(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務;

　　(7)物業(yè)檔案資料的管理。

　　物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)：

　　物業(yè)管理是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜的、完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常運行，從規(guī)劃設計開始到管理工作的全面運作，各個環(huán)節(jié)都不容忽視。根據(jù)物業(yè)管理在房地產開發(fā)、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內容，物業(yè)管理按先后順序可分為4個階段：物業(yè)管理的策劃階段;物業(yè)管理的前期準備階段;物業(yè)管理的啟動階段;物業(yè)管理的日常運作階段。

　　物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務基本制度：

　　為了規(guī)范物業(yè)服務活動，維護物業(yè)服務當事人的合法權益，《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號，根據(jù)2007年8月26日《國務院關于修改<物業(yè)管理條例>的決定》(504號令)修訂，以下簡稱《條例》)突出建章立制的重要作用，確立了以下七項物業(yè)服務的基本制度。

　　(一)業(yè)主大會制度

　　(二)管理規(guī)約制度

　　(三)物業(yè)服務招投標制度

　　(四)物業(yè)承接驗收制度

　　(五)物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度

　　(六)物業(yè)服務專業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　(七)住宅專項維修資金制度