全國2009年1月自學考試房地產經(jīng)營管理試題

一、單項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.房地產開發(fā)經(jīng)營管理必須堅持的原則是（　?。?
A.國家、集體和個人利益相結合
B.社會、集體和個人利益相結合
C.責任、權利和利益相結合
D.國家、企業(yè)和個人利益相結合

2.國家頒發(fā)的“建設用地批準書”，其取得的土地使用權證的方式是（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.招投標
D.轉讓

3.國家頒發(fā)的“國有土地使用權證”，其取得的土地使用權證的方式是（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.轉讓
D.招投標

4.解決工程承包合同爭議可以采用的途徑是調解、協(xié)商、訴訟和（　　）
A.解除
B.變更
C.仲裁
D.終止

5.土地二級市場的經(jīng)濟內容主要涉及土地的轉讓、出租和（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.抵押
D.交換

6.土地的稀缺性和有限性決定了土地的經(jīng)濟供給（　?。?
A.無彈性
B.彈性較大
C.彈性較小
D.彈性無法確定

7.土地增值稅計稅的依據(jù)是土地轉讓中的增值額，實行超率累進稅率，對于增值額未超過扣除項目金額50％的部分，其增值稅率為（　?。?
A.30%
B.35%
C.40%
D.45%

8.在我國的房地產市場類型中，具有壟斷性的是（　　）
A.土地出讓市場
B.土地需求市場
C.房屋供給市場
D.房屋需求市場

9.物業(yè)管理的正式啟動，一般是從物業(yè)接管驗收開始到（　?。?
A.用戶入住
B.產權備案和檔案資料管理齊全
C.業(yè)主委員會的正式成立
D.確定了服務標準

10.契稅是在土地、房屋權屬轉移時，向承受人征收的一種帶有規(guī)費性質的稅收。我國契稅實行的比例稅率的范圍是（　?。?
A.1%~3%
B.3%~5%
C.4%~6%
D.5%~7%

二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
1l.房地產經(jīng)營管理項目可行性研究通常分為幾個階段，它們是（　?。?
A.前期調查、分析研究階段
B.機會研究階段
C.初步可行性研究階段
D.中期可行性研究階段
E.最終可行性研究階段

l2.房地產開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究內容主要包括（　?。?
A.項目的背景情況
B.市場調研、預測
C.自然環(huán)境分析
D.項目的財務分析
E.國民經(jīng)濟分析

l3.房地產可行性研究報告主要包括的內容有（　?。?
A.項目背景狀況
B.報告的基本數(shù)據(jù)
C.項目的成本估算
D.項目財務評價
E.要求項目批準建設

14.房地產開發(fā)建設工程前期準備工作包括（　?。?
A.勘察設計
B.工程設計
C.搬遷拆除工程
D.落實配套工程
E.工程驗收

l5.評標時，專門的評標機構對各投標單位進行比較、綜合評議的內容包括（　　）
A.報價
B.工期
C.施工方案
D.設計施工質量水平
E.信譽

16.經(jīng)濟適用房的特點主要有（　?。?
A.社會保障性
B.經(jīng)濟性
C.適用性
D.安全性
E.舒適性

17.房屋租金的盈利構成包括（　?。?
A.投資資本利息
B.土地使用費
C.保險費
D.房產稅
E.利潤

18.影響房地產價格的經(jīng)濟因素主要有（　?。?
A.地區(qū)國民生產總值
B.物價水平
C.銀行利率
D.房地產供求
E.地區(qū)基礎設施投資水平

19.房地產企業(yè)的資本金確定方法有（　　）
A.實收資本制
B.授權資本制
C.記名資本制
D.折衷資本制
E.實權資本制

20.房地產收益分配的原則主要包括（　?。?
A.維護國家土地所有權原則
B.正確處理中央和地方的關系原則
C.權利與義務相對稱的原則
D.調節(jié)收入差距、實現(xiàn)社會公平的原則
E.優(yōu)化房地產資源配置原則

三、填空題(本大題共10小題，每小題1分，共l0分)
請在每小題的空格中填上正確答案。錯填、不填均無分。
21.房地產經(jīng)營管理風險中的非系統(tǒng)風險可以分為經(jīng)營風險和______兩種。
22.“兩證一書”即“建設用地規(guī)劃許可證”、“建設工程規(guī)劃許可證”及______。
23.房地產商品在______中，與它的價值形態(tài)變化相適應的不是它的位置變化，而是它的權證書轉移。
24.房地產商品流通的形式主要有出售和______。
25.由折舊費、管理費、維修費三項內容構成的租金形式稱為______。
26.以劃撥方式取得的土地，必須______后，才能轉讓、出租和抵押。
27.采用拍賣方式出讓土地使用權，主要依據(jù)______原則來確定受讓人。
28.建立企業(yè)______制度，是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要構成部分。
29.______是指企業(yè)長期使用，但沒有實物形態(tài)的資產，是企業(yè)擁有的一種特別權利。
30.土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式是______。

四、判斷改錯題(本大題共5小題，每小題2分，共l0分)
判斷下列各題正誤，正者在括號內打“√”，誤者在括號內打“×”并加以改正。
31.一般地，影響房地產價格的關鍵因素是建材價格的上漲。（　　）
32.房地產價格在物質形態(tài)上不可分，在價值形態(tài)上可分為地產價格、房產價格和房地產價格。（　?。?
33.我國的土地估價機構分為A級和B級，A級土地估價機構可以在全國范圍內從事土地估價工作，B級土地估價機構可以在所在地的省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內從事估價工作。
（　?。?
34.物業(yè)管理公司可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。（　?。?
35.地租的來源是土地使用者的平均利潤。（　?。?

五、簡答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)
36.房地產企業(yè)發(fā)行債券籌集資金時要承擔哪些風險？
37.土地轉讓市場與土地出讓市場相比有哪些特點？
38.土地價格的特點是什么？
39.物業(yè)管理為什么需要進行早期介入？
40.國家為什么要對房地產經(jīng)營管理進行宏觀調控？

六.論述題(本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分)
41.試述國有土地使用權出讓形成的產權關系。
42.最近幾年，國家對房地產市場的宏觀調控不斷深化。請結合實際，談談國家宏觀調控政策的實施效果。

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