浙江省2011年1月自學(xué)考試房地產(chǎn)評(píng)估試題

　　浙江省2011年1月高等教育自學(xué)考試$lesson$

　　房地產(chǎn)評(píng)估試題

　　課程代碼：00122

　　一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

　　在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。

　　1._________主要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂(lè)等。( )

　　A.居住建筑轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　B.公共建筑

　　C.辦公建筑

　　D.工業(yè)建筑

　　2._________是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。( )

　　A.級(jí)差地租Ⅰ

　　B.級(jí)差地租Ⅱ

　　C.絕對(duì)地租

　　D.壟斷地租

　　3.貸款比重越大，就會(huì)_________，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)_________。( )

　　A.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮 下降

　　B.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮 上升

　　C.減少市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求 下降

　　D.減少市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求 上升

　　4.在臨海的城市，面海地勢(shì)高的宗地地價(jià)比地勢(shì)低的宗地價(jià)格_________。土地平坦，地價(jià)_________;反之，土地高低不平，地價(jià)_________。( )

　　A.高 較高 較低

　　B.高 較低 較高

　　C.低 較低 較高

　　D.低 較高 較低

　　5.下列屬于估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況的是( )

　　A.土地面積、形狀

　　B.土地使用權(quán)的年限

　　C.建筑物的工程質(zhì)量、新舊程度

　　D.建筑物的類(lèi)型、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)

　　6.標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇應(yīng)考慮：宗地的面積_________，宗地的形狀宜采用_________。( )

　　A.應(yīng)盡量大 不規(guī)則的形狀

　　B.應(yīng)盡量大 長(zhǎng)方形

　　C.大小要適中 長(zhǎng)方形

　　D.大小要適中 不規(guī)則的形狀

　　7._________的優(yōu)點(diǎn)是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡(jiǎn)捷性和實(shí)用性，是針對(duì)大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問(wèn)題的有效決策方法。( )

　　A.特爾菲測(cè)定法

　　B.因素成對(duì)比較法

　　C.層次分析法

　　D.哥頓法

　　8.收益法就是分析估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的_________市場(chǎng)情況，推測(cè)和估計(jì)估價(jià)對(duì)象_________將要獲得的收益，并測(cè)算房地產(chǎn)_________的價(jià)格或價(jià)值。( )

　　A.現(xiàn)在 未來(lái) 未來(lái)

　　B.未來(lái) 未來(lái) 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上

　　C.過(guò)去 未來(lái) 未來(lái)

　　D.過(guò)去 現(xiàn)在 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上

　　9.收益法采用_________作為估價(jià)依據(jù)。( )

　　A.實(shí)際收入、實(shí)際費(fèi)用和實(shí)際凈收益

　　B.實(shí)際收入、實(shí)際費(fèi)用和客觀凈收益

　　C.客觀收入、實(shí)際費(fèi)用和實(shí)際凈收益

　　D.客觀收入、客觀費(fèi)用和客觀凈收益

　　10.評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)( )

　　A.越低

　　B.越高

　　C.不變

　　D.符合客觀實(shí)際

　　11.采用市場(chǎng)比較法，要求所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的，這體現(xiàn)了市場(chǎng)比較法哪一個(gè)限制條件?( )

　　A.時(shí)間性

　　B.可替代性

　　C.正常性

　　D.可修正性

　　12.某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日為100)。有一房地產(chǎn)在2006年6月1日的價(jià)格為2000元/m2。對(duì)其作交易日期修正到2006年10月1日的價(jià)格為_(kāi)________元/m2。 ( )

　　A.1376

　　B.2308

　　C.2558

　　D.2105

　　13.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為_(kāi)________。( )

　　A.1.05

　　B.0.95

　　C.0.98

　　D.1.03

　　14.已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地，被稱(chēng)為_(kāi)________。( )

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.熟地

　　D.凈地

　　15.運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于房地合一的舊房地產(chǎn)( )

　　A.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地實(shí)際取得費(fèi)用+建筑物實(shí)際建造成本―建筑物折舊

　　B.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地實(shí)際取得費(fèi)用+建筑物重新建造成本―建筑物折舊

　　C.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物實(shí)際建造成本―建筑物折舊

　　D.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物重新建造成本―建筑物折舊

　　16.剩余法的基本思路是依據(jù)_________原理。( )

　　A.供求關(guān)系

　　B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

　　C.替代

　　D.投入產(chǎn)出

　　17.路線價(jià)估價(jià)法采用的原理是土地價(jià)值高低隨距街道距離增大( )

　　A.遞減

　　B.遞增

　　C.不變

　　D.先減后增

　　18.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式與_________的公示地價(jià)的表現(xiàn)形式類(lèi)似，都是_________。( )

　　A.德國(guó) 區(qū)片價(jià)和路段價(jià)

　　B.德國(guó) 標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格

　　C.日本、韓國(guó) 標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格

　　D.日本、韓國(guó) 區(qū)片價(jià)和路段價(jià)

　　19.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的_________，是估價(jià)師提供給委托估價(jià)方的“產(chǎn)品”，_________。( )

　　A.最終結(jié)果 是具有一定法律效力的文件

　　B.最終結(jié)果 不具有法律效力

　　C.中期結(jié)果 不具有法律效力

　　D.中期結(jié)果 是具有一定法律效力的文件

　　20.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)_________才具有法律效應(yīng)。( )

　　A.由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名

　　B.由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師蓋章

　　C.加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后

　　D.由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后

　　二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)

　　在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。

　　1.土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)在哪些方面?( )

　　A.利用方式的唯一性

　　B.利用方式的多樣性

　　C.土地區(qū)位的可變性

　　D.土地資源的無(wú)限性

　　E.土地使用潛力的有限性

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，城市區(qū)域因素包括( )

　　A.心理因素

　　B.商服繁華度

　　C.交通便捷度

　　D.城市設(shè)施完備度

　　E.自然條件與環(huán)境質(zhì)量

　　3.中房指數(shù)的作用包括( )

　　A.降低房地產(chǎn)價(jià)格

　　B.提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　C.為各級(jí)政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)

　　D.為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息

　　E.為廣大的消費(fèi)者服務(wù)

　　4.根據(jù)劃分單元采用的手段，單元?jiǎng)澐址椒ǚ譃槭止しê蜋C(jī)助法。手工作業(yè)一般同時(shí)采用一種或幾種方法，這些方法包括( )

　　A.主導(dǎo)因素判定法

　　B.主導(dǎo)因素分值疊置法

　　C.固定網(wǎng)格法

　　D.均質(zhì)地域法

　　E.動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法

　　5.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵和難點(diǎn)是( )

　　A.潛在毛收入的估算

　　B.有效毛收入的估算

　　C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的估算

　　D.凈收益的估算

　　E.資本化率的確定

　　6.交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容包括( )

　　A.成交價(jià)格

　　B.成交日期

　　C.付款方式

　　D.交易實(shí)例在交易時(shí)的狀態(tài)

　　E.交易雙方的情況及交易目的

　　7.征用農(nóng)地時(shí)，主要是對(duì)被征地的農(nóng)業(yè)集體和個(gè)人支付征地費(fèi)和各種補(bǔ)償，包括( )

　　A.土地補(bǔ)償費(fèi)

　　B.青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

　　D.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　E.房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　8.剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，估算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括( )

　　A.建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

　　B.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

　　C.工程概預(yù)算費(fèi)用

　　D.不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅

　　E.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用

　　9.根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料主要有哪幾類(lèi)? ( )

　　A.宏觀經(jīng)濟(jì)資料

　　B.土地交易資料

　　C.交易資料

　　D.企業(yè)利潤(rùn)和效益資料

　　E.聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、土地入股資料

　　10.由于評(píng)估報(bào)告是記載估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件，所以應(yīng)當(dāng)做到：( )

　　A.全面性

　　B.公正性

　　C.客觀性

　　D.準(zhǔn)確性

　　E.概括性

　　三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)

　　1.由于房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)和房?jī)r(jià)共同組成的，其價(jià)格特征主要來(lái)源于地價(jià)與一般物品價(jià)格的差異性，主要體現(xiàn)在哪些方面?

　　2.影響土地級(jí)別的因素主要?dú)w納為哪五類(lèi)?

　　3.新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)成本主要由哪些方面構(gòu)成的?

　　4.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測(cè)定有哪些途徑?

　　四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.某寫(xiě)字樓建筑面積3000m2，月租金水平為140元/m2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的4%，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛租金的35%，求該寫(xiě)字樓的凈收益?

　　2.為評(píng)估某商鋪的價(jià)格，在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似商鋪的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：

　　上表交易情況中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例價(jià)格高(低)于其正常價(jià)格的幅度;區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2009年1月1日至2009年6月31日該類(lèi)商鋪的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞增2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。

　　五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.論述房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義。

　　2.論述剩余法的適用范圍。

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