2014年自考"房地產(chǎn)評(píng)估"復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)的評(píng)估程序

更新時(shí)間：2013-12-17 14:17:35 來(lái)源：|0

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摘要房地產(chǎn)的評(píng)估程序是從評(píng)估開(kāi)始到評(píng)估結(jié)束的各個(gè)步驟。

　　第四章　房地產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。

　　1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。

　　2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分。

　　3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中需考慮的很主要的部分。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　　1、位置固定性

　　房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

　　2、耐用性

　　從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。

　　3、影響因素多樣性

　　房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外，社會(huì)因素以及周邊環(huán)境等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到非常大的影響作用。

　　4、投資大量性

　　不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國(guó)家投資者、企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。

　　5、保值增值趨勢(shì)

　　在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，社會(huì)對(duì)土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢(shì)。

　　三、房地產(chǎn)的評(píng)估程序

　　房地產(chǎn)的評(píng)估程序是從評(píng)估開(kāi)始到評(píng)估結(jié)束的各個(gè)步驟。房地產(chǎn)評(píng)估的每一步驟主要內(nèi)容如下：

　　1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)評(píng)估委托后，應(yīng)對(duì)評(píng)估協(xié)議書(shū)中約定的一些條件進(jìn)行調(diào)查、了解。

　　2、擬定評(píng)估工作方案

　　在明確了評(píng)估的基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行充分分析，擬定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃。圍繞資產(chǎn)評(píng)估的特定目的進(jìn)行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來(lái)源、評(píng)估時(shí)間進(jìn)度以及選取適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型。

　　3、實(shí)地勘查搜集資料

　　在權(quán)數(shù)確定后，對(duì)房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行實(shí)地勘查。了解弄清房地產(chǎn)的位置和周?chē)h(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，以及評(píng)估對(duì)象的物質(zhì)狀況。

　　4、選用評(píng)估方法評(píng)定估算

　　在房地產(chǎn)評(píng)估中，除了使用其他資產(chǎn)評(píng)估常用的市場(chǎng)法、收益國(guó)法和成本法外，還可以根據(jù)具體情況運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估。

　　5、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告

　　主要是針對(duì)得到初步結(jié)果后，進(jìn)行分析、判斷，得到評(píng)估結(jié)果。撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明應(yīng)詳盡，包括委托人的基本情況、評(píng)估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的基本情況等，為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的取得打下一定的基礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明后，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，它是整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作最重要的總結(jié)。最后形成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的正式文稿，經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審核后，遞交給委托方。

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