2014年自考"房地產(chǎn)評(píng)估"復(fù)習(xí)資料:土地使用權(quán)評(píng)估的方法

更新時(shí)間：2013-12-18 15:13:39 來(lái)源：|0

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摘要市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

　　第四節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的方法

　　一、市場(chǎng)法

　　(一)市場(chǎng)法及其適用條件

　　市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：

　　(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程

　　1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

　　還應(yīng)搜集大量案例，查閱一些國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)交易的規(guī)章制度、房地產(chǎn)的價(jià)格信息公布、查閱同行業(yè)的交易資料、走訪一些土地管理部門得到一些價(jià)格信(武漢自考)息，為之后的評(píng)估打下基礎(chǔ)。搜集資產(chǎn)包括兩個(gè)方面：首先是被評(píng)估土地的資料;在市場(chǎng)上土地評(píng)估相關(guān)的一些交易案例(參照物)的資料。

　　2、進(jìn)行交易情況的修正。交易情況的修正實(shí)際上是要剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個(gè)方面：

　　(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。

　　(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買。

　　(3)買方或賣方不了解市場(chǎng)行情。

　　(4)其他特殊交易情形。

　　3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。

　　4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。

　　5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。

　　6、確定待估土地評(píng)估值。一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過(guò)上述評(píng)定估算過(guò)程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。

　　二、收益法

　　收益法是按照資產(chǎn)未來(lái)的收益折現(xiàn)的形式而得到被評(píng)估土地價(jià)格的一種方法。

　　三、成本法

　　(一)成本法及其適用范圍

　　成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：

　　評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　(二)成本法評(píng)估的步驟

　　1、估算土地取得費(fèi)。

　　(1)征用集體土地。

　　(2)購(gòu)買和征用城市舊有土地。

　　2、估算土地開發(fā)費(fèi)。

　　(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

　　(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。

　　(3)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

　　3、估算稅費(fèi)。稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。

　　4、估算利息。

　　利息計(jì)算公式為：

　　利息=土地取得費(fèi)×土地開發(fā)期×相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)×土地開發(fā)期×相應(yīng)利息率×50%

　　5、估算利潤(rùn)。

　　6、估算土地增值收益。

　　7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。

　　(三)成本法案例

　　四、假設(shè)開發(fā)法

　　(一)假設(shè)開發(fā)法及其適用條件

　　假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。其基本公式為：

　　地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用

　　式中，樓價(jià)即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià);建筑費(fèi)為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本;專業(yè)費(fèi)用是指按照建筑費(fèi)一定的百分比來(lái)計(jì)算，包括測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用;利息是指全部預(yù)付資本的資金成本;利潤(rùn)是全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本;稅費(fèi)通過(guò)地價(jià)與稅率計(jì)算;租售費(fèi)用是指發(fā)生銷售、租賃過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。

　　(二)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的步驟

　　(三)假設(shè)開發(fā)法案例

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