2013年注冊(cè)稅務(wù)師備考：土地增值稅相關(guān)知識(shí)點(diǎn)總結(jié)

　　土地增值稅相關(guān)知識(shí)點(diǎn)總結(jié)

　　一、特點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅\面廣\扣除和評(píng)估法\超率累進(jìn)\按次。

　　二、作用：加強(qiáng)宏觀調(diào)控\抑制炒買炒賣\規(guī)范收益分配方式。

　　三、稅目：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物附著物的增值額,開發(fā)企業(yè)用于福利\投資等視同銷售,出讓\無償不征。

　　四、納稅人：轉(zhuǎn)讓人,但不涉及房地產(chǎn)企業(yè)的投資\合作建房自用\兼并的暫免征。

　　五、稅率：增值額/扣除項(xiàng)目=增值率*100%≤50%,按30%,速算扣除系數(shù)0%;50―100%,按40,扣5%;100―200%,按50,扣15%;>200%,按60,扣35%。

　　六、計(jì)稅依據(jù)：稅=(收入-扣除項(xiàng)目)*適用稅率-扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)。

　　七、直接減免稅1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值≤20%的,但未分別的不行;/

　　2.被政府征用收回的;3.舊房轉(zhuǎn)為廉租\經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房,增值≤20%的。

　　3 r8 ?& F U7 O7 T1 O八、行業(yè)減免稅：1.個(gè)人普通住房免;非普通住宅≥5年免,3-5年減半;08/11/1起個(gè)人一律免;2.94/1/1前簽合同的,但超過7年轉(zhuǎn)讓的征;3.個(gè)人交換免征,企業(yè)交換征。

　　九、慈善減免稅：扣除分：1.新房扣土地地價(jià)款費(fèi)用+開發(fā)成本(含契稅,能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施收入算,成本也扣)+開發(fā)費(fèi)用[=利息(有證明,≤同期貸款利率,不含超期和加罰)+(地價(jià)費(fèi)+成本)*5%內(nèi)或=(地價(jià)費(fèi)+成本)*10%內(nèi)]+稅金(不含開發(fā)企業(yè)印花稅)+開發(fā)企業(yè)加計(jì)20%;2.舊房扣土地地價(jià)費(fèi)+評(píng)估價(jià)(=重置成本*成新率)+轉(zhuǎn)讓稅金(不含購買契稅)。

　　十、義務(wù)時(shí)間：一次付清的登記前,分期的按合同,竣工前先轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的預(yù)征,后清算;簽合同起7日內(nèi)(開發(fā)公司可按期)按次申報(bào)。

　　十一、納稅地點(diǎn)：在房產(chǎn)所在地,也就是坐落地。

　　十二、特殊情況(1)：收入包括所有收入,其中代政府收費(fèi)1.一并收計(jì)入,也可扣除,但加扣20%時(shí)基數(shù)不含;2.單獨(dú)收不計(jì)入,也不扣除。

　　十三、特殊情況(2)：開發(fā)企業(yè)清算:竣工并售完\未竣工但整體轉(zhuǎn)讓\轉(zhuǎn)讓土地;稅務(wù)要求清算:竣工并85%轉(zhuǎn)讓或剩余出租自用的\許可證滿3年\稅務(wù)注銷\其他。

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