房地產(chǎn)估價(jià)師考試介紹
一、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的建筑知識和建筑造價(jià)知識
我們知道運(yùn)用任何一種評估方法時(shí),都會(huì)涉及一定的建筑知識,尤其是運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估時(shí),更是考驗(yàn)估價(jià)師建筑知識的水平。評估個(gè)案中“真正的”房地產(chǎn)并不多,其確有大量的包括儲(chǔ)油罐、輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內(nèi)的“動(dòng)產(chǎn)”,對其中“既無造價(jià)資料,亦無圖紙”的,宜采用重置成本法,結(jié)合“替代原理”,先“模擬”出以當(dāng)今設(shè)計(jì)思想及施工工藝狀態(tài)下重建能大到實(shí)物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案,后分部分測算工程量,再查找相關(guān)水利、土建定額,以此測算其新建成本。這些“個(gè)案”的評估要求估價(jià)師掌握一定的建筑知識和建筑造價(jià)知識。
二、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論
眾所周知房地產(chǎn)估價(jià)是一門從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房地產(chǎn)的分支學(xué)科,因此,只有具備較深厚的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ),方能真正地做好估價(jià)工作并能進(jìn)行相應(yīng)地探索。這就要求估價(jià)師了解并 探索更多的經(jīng)紀(jì)問題包括:貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟(jì)增長、機(jī)會(huì)成本 、邊際收益、收入與稅收等,參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論培訓(xùn)、知識競賽和房地產(chǎn)繼續(xù)教育。本人通過自學(xué)和培訓(xùn)1996年通過了房地產(chǎn)估價(jià)師考試,1997年參加“荊門市房地產(chǎn)法規(guī)知識競賽”獲一等獎(jiǎng),并獲獎(jiǎng)金200元。事實(shí)上,一個(gè)全面的估價(jià)師,不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務(wù),更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)咨詢服務(wù)――為房地產(chǎn)投資者憂解難,或者為置業(yè)者出謀劃策。這主要包括:預(yù)算不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值和投資回報(bào)率;測算投資/置業(yè)成本,安排購置資金;測算改造成本 ,改進(jìn)物業(yè)收益水平;預(yù)測市場波動(dòng),確定投資/置業(yè)方向;測算租售、抵押(留置)成本,安排物業(yè)資產(chǎn)管理計(jì)劃。
三、估價(jià)師應(yīng)該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識
顧名思義,房地產(chǎn)估價(jià)是對房地產(chǎn)標(biāo)的物或者房地產(chǎn)為主的標(biāo)的物進(jìn)行估價(jià)的一項(xiàng)技術(shù)工作,缺少 房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識,就談不上做一名估價(jià)師。從房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法也可以佐證,成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價(jià)值,其中比如社會(huì)平均利潤率、資金占用成本如何確定,直接牽涉到估價(jià)結(jié)論的可靠性;市場法是以市場可比價(jià)格估算房地產(chǎn)價(jià)值,但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識,又如何選擇“可比實(shí)例”,又如何進(jìn)行“區(qū)域”、“個(gè)別”等因素的調(diào)整;收益還原法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價(jià)值的,試問如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,其中的客觀收益又怎么判定,特別是針對一個(gè)收益整體不可分,但只評估其中部分房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)必須確定分?jǐn)們r(jià)值時(shí),更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識。事實(shí)上,房地產(chǎn)專業(yè)知識的面很廣,包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計(jì)劃、營銷、物業(yè)管理等等。有些估價(jià)師在用市場法進(jìn)行評估時(shí),對物業(yè)管理作為個(gè)別因素修正時(shí),只有“有”和“無”兩種,然而實(shí)際工作中,物業(yè)管理的水平大有不同,應(yīng)區(qū)別對待和修正。
四、估價(jià)師必須熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定
我們知道“無規(guī)不圓”,作為從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師來說,諸如民法通則、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實(shí)施規(guī)則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實(shí)施細(xì)則、拍賣法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容,并且有必要“拳不離手,曲不離口”,做到常看、常想、常推敲。諸如要通過反復(fù)學(xué)習(xí)相關(guān)稅法及稅收等政策,并向有關(guān)部門咨詢,估價(jià)師要能準(zhǔn)確地測算包括土地增值稅,企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收和費(fèi)用;要了解擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定,最高院2000年12月8日關(guān)于《擔(dān)保法》若干問題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定,以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他債務(wù)提供擔(dān)保的,擔(dān)保合同無效”,《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保”。
五、估價(jià)師應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況。
大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗(yàn),而成本法中的社會(huì)化評估成本等一般也用比較法取得,收益還原法的“年收益”也是主要以市場比較而定,假設(shè)開發(fā)法中的市場銷售價(jià)格更是市場現(xiàn)值等等。因此,熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況,對于估價(jià)師而言是非常重要的。本人在實(shí)際工作中,非常注重了解、搜集、判斷有關(guān)市場交易案例,包括買賣、抵押、租賃、拍賣、抵債等方面,事實(shí)上,只有具備大量的案例并建庫管理,才能在具體辦理估價(jià)時(shí)得心應(yīng)手,要多與多家開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系,還可以通過當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙及電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)了解二手房價(jià)格信息,再加上從拍賣公告及拍賣成交價(jià)方面掌握當(dāng)?shù)卣嬲幸饬x的房地產(chǎn)交易價(jià)格,大大增加了房地產(chǎn)案例庫存量,本人還備有房地產(chǎn)估價(jià)筆記本、房地產(chǎn)交易價(jià)格剪貼簿和房地產(chǎn)估價(jià)電子檔案等,平時(shí)注重搜集、整理和完善這些基礎(chǔ)工作,對日常的房地產(chǎn)估價(jià)工作帶來意想不到的效果。
六、估價(jià)師應(yīng)有較高的素質(zhì)和誠信的服務(wù)。
房地產(chǎn)評估是一種典型的服務(wù)性工作,只不過它不是一種體力服務(wù),而是一種智力服務(wù)。因此本人以為,一名合格的估價(jià)師,不僅應(yīng)有職業(yè)自豪感,更要有致誠、致信的服務(wù)意識與實(shí)際行動(dòng)。我們知道,有些評估機(jī)構(gòu),常常表現(xiàn)給客戶“嫌貧愛富”的感覺,從細(xì)處講,比如客戶想了解結(jié)論的過程時(shí),有些估價(jià)師不是本著以理服人,擺事實(shí)講道理,而是故弄玄虛,甚至以諸如“你不懂”、“跟你講不清”等語言搪塞客戶,更又甚者,時(shí)有發(fā)生諸如“收費(fèi)額小,服務(wù)拉倒”、“不付錢不能看報(bào)告”等等不利于估價(jià)人員形象,甚至整個(gè)行業(yè)形象的事情。在實(shí)際工作中,估價(jià)師應(yīng)換位思考問題,要想客戶之所想,急客戶之所急。針對客戶想少付錢的問題,一方面要引導(dǎo)大多數(shù)客戶了解估價(jià)業(yè)務(wù)的無形成本,或者說長期經(jīng)驗(yàn)等的積累成本;另一方面要通過為客戶提供優(yōu)質(zhì)和誠信的服務(wù)來感動(dòng)“上帝”。
隨著中國加入WTO,那些國外的以及港澳臺(tái)的經(jīng)濟(jì)鑒定機(jī)構(gòu)將會(huì)陸續(xù)到來,同行之間現(xiàn)存的“價(jià)格惡性競爭”,必然將屈服于服務(wù)的競爭,質(zhì)量的競爭,品質(zhì)的競爭,甚至是估價(jià)師技能與人品的綜合競爭。
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